房地产行业里，机构跟政策的第一次对决是在2010年。
2010年的时候，房子销售好了一整年，调控政策持续了一整年，不服气持仓地产股的机构被毒打了一整年。然后剩下一些敢继续不服气的人，2013年再一次被毒打了一整年。
而当2012年、2014年，房子卖不出去，很多人担心地产崩盘、经济危机的时候，果断抄底的人，赚得盆满钵满。
巴甫洛夫式的教育，让市场大多数的机构对地产股的投资就只认政策，不看销售了。只要有调控政策就卖，有支持的政策就买。再然后随着市场的演化，有的机构再往前走了一步，看到销售好到一定程度就预期调控要来了，先卖；看到销售差到一定程度，就预期救市要来，先买。
这种思维方式影响了股价，再继续影响其他地产股投资者，以致于到最后很多人都忘记了为什么是这样的，所以看到1月份逆天的销售数据之后，地产股反而开盘就一路下跌。
可历史会一直这么简单地重复吗？难道我们一直都要对“调控”畏之如虎吗？在市场惯性思维的时候我们难道只能随波逐流吗？
如果我们认真地区思考这件事情的本质，我们可以发现其实答案并不是这样的。历史确实会重复，但历史从来不会简单地重复。认为历史只会简单重复的投资者，将在这一次地产股的周期中付出代价。
过往的调控政策变化中，销量只是我们看到的一个中间变量，可它并不是这件事情的本质。以往每一次地产周期中，“政策放松，销量回升，价格上涨”，三者依次传导，这个过程里地产公司赚得盆满钵满，然后争先恐后高价拿地。等到新一轮调控政策，销量下滑，房价下跌，地产公司盈利快速下滑，不小心踏错节奏的公司接近破产，然后政策转向。
这个过程里面会叠加很多其他的变量，比如房地产投资、土地流拍、GDP等等。也有人会根据这些数据来预判房地产的周期。但这些数据都是和地产公司的盈利能力挂钩的，而盈利能力是受销量和房价的影响的，由于房地产行业量在价前，最后都是销量的影响。
这就是过往房地产调控的本质。在这个过程里，调控政策一定要把销量、房价压下去，最终导致地产公司盈利能力的快速下降，看到当前销量好而持仓地产股的机构们，最终都会被调控无情地毒打，一次又一次地被戴维斯双杀。
可现在呢？有谁见过在一个地产繁荣期里，整个行业陷入困境，部分大中型地产公司处于危机边缘的状况？难道这本身不就是一种异常吗？这种异常难道不值得警觉和思考吗？
这个异常的根源在哪里？行业里部分冒险主义者激进的行为是原因之一，虽然这样的企业每一轮地产周期里都有。还有一个很重要的原因是限价。限价相当于把原本属于地产公司的盈利让渡给了购房者，这是一种从购房者到地产公司的杠杆转移。除此之外其他原因不一一列举。但不管怎么样，我们都可以看到当前行业的现状，销量繁荣的同时，部分大中型公司已经处于危机的边缘，剩下活得还可以的公司仅仅是因为有存量资产可以消耗。当一个行业平均盈利能力持续低于平均负债成本的时候，累计下去必然会导致一场债务危机，而由于这个行业的系统重要性，一旦爆发危机，也必将把整个经济拖入深渊。
处置债务危机的诀窍是一定要在债务危机完全显示出来之前处理。因为一旦这个危机完全显示出来，那非但没人会参与救助，反而所有人都会想办法率先离场，形成挤兑。在房地产这个行业里，就是金融机构、上下游供应商、购房者数以千万的主体共同挤兑，这种挤兑一旦发生唯一的结果就是危机预期的自我实现，代价大到系统无法承受。所以在大多数人看到全面危机的信号之前，一定会有外力改变这一切。
由于限价等多个方面的原因，过去几年房地产行业已经跳过了销量下降那个环节，盈利能力和资产负债表被严重地破坏。这个时候行业的债务问题已经取代销量成为行业的主要矛盾，即使下个阶段调控政策要压制销量、压制价格也不会改变这一趋势。
当一个行业过去几年不断地被压低盈利能力、不断地被抬高资金成本、不断地被严控新增债务，债务问题不断累积，已经到了大型玩家出现危机的时候，这本身就是一个重要的信号。这个信号对一个系统重要性行业来说，就是一个接近转折点的预兆。任何继续加码的政策只会加速这个转折的到来。历史上在钢铁煤炭这样的行业中都出现过这样的转机，在房地产这个系统重要性的行业里，我们当然相信管理层的智慧。
所以当把这一切都梳理完整之后，我们其实可以发现2012、2014年敢于抄底地产股的人无非也是抓住了这样一个逆势的转折点。只是当前的时点，我们不能再拿销量当成转折点的信号而已。
所以这样的形势下，为何我们还要对可能针对销量的调控“畏之如虎”呢？那最多不过是行业拐点的加速器，也不过是一种过时的投资方式最后的机械反应，即使下个阶段调控政策要压制销量、压制价格也不会改变这一趋势。
修复这个行业的债务就需要盈利能力回到正常的状态或者是资金成本的下降，或者两者共同发生。这种状态将带来行业盈利的提升以及估值提升的潜在可能，尤其是对第一类公司，可能性更大。
所以如果这个时候买入第一类公司，安静地等待政策的拐点，然后卖给等待政策明确信号的后知后觉者，它不香吗？
相比其它“把股价炒到天上去，然后发明一个逻辑，再把逻辑和股票同时抛给你”，它真的不香吗？