0.15不到的pb也不是非常稀有,很多人都知道那些暴雷内房股pb也很低,有很多股友看见暴雷内房跌的多加pb低就去抄底,期待逆境反转。但我认为这个是对负债认知不到位导致的,过去已经让无数内房粉以巨额亏损的方式交了昂贵的学费,如果认知水平不提升,恐怕这学费还会继续交下去,原理可以看看下面这个
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联合集团和天安这种港资地产股和类似pb的快周转内房股区别在于总资产负债率和资产质量很不一样。联合集团的总资产负债率为百分之四十,现价买联合集团,真实的总资产折扣率为0.4+0.6*0.15=0.49,毕竟占比百分之四十的负债是不打折的,只有净资产打一五折,所以是不到五折的价格承债式收购它的总资产。作为对比,前两天刚复牌,被很多人认为跌的太多,估值很低的我融$融创中国(01918)$ ,pb0.16,负债率92%(假设融创报表真实,审计师没有保留意见,且融创没有明股实债,一切按最有利于我融的假设,虽然很搞笑),目前股价对应的总资产折扣率为0.92+0.08*0.16=0.9328(道理同上,占比92%的负债不打折,打一六折的是占比只有8%的净资产),也就是93折,所以看上去pb接近,但我融真实估值比联合集团高太多了,接近联合集团的两倍。这个就和债券市场价格严重背离,联合集团自身负债低没有美元信用债,旗下新鸿基公司24年到期美元债价格96.5,融创24年到期美元债不到23元。债券市场专业机构投资者认为融创风险远大于联合集团,但股票市场上融创估值是联合集团的接近两倍。按最有利于融创的逻辑,股票市场投资者是理性的、正确的,债券市场专业机构投资者是傻子,所以债券市场错误高估了融创的风险,现在是买融创债券的好时机。
资产质量方面,双方一线城市(港京沪深)的资产占比可以对比一下,拿地成本也可以对比一下。融创看家宝贝董家渡项目,这个和联合集团的上海项目天安豪园对比,天安豪园土地十多年前每平米几百元拿的,算上这么多年资本化的利息就算成本两三千吧,董家渡拿地成本是多少呢?
经营和股东回报方面,同样是2022年,联合集团接近8%的股息率,融创为0。未来就算融创全面复工顺利保交楼(一切都按最有利于融创的情景假设),债务违约情况下也不太可能有分红,联合集团连2022年都能派息,未来还愁没股息么。融创股价要是涨上去了债权人可以债转股套利从而打压股价,联合集团没有这个问题。
当然以上不针对融创,其实其他类似pb的内房股,比如佳兆业,雅居乐,合景泰富,中梁,远洋,旭辉等等(说这些是因为pb差距不算大,pb明显更高的就不比了),都可以通过上述的方法,比比负债率,资产质量,总资产折扣率,和未来经营情况,股息率等,就很容易得出结论。$碧桂园(02007)$ $新城发展(01030)$