有些结论不同意。房子是有折旧的,我认为地产是个永续行业。
$华夏幸福(SH600340)$ $新城控股(SH601155)$ $融创中国(01918)$
【居然还有人思考地产是不是永续行业?!】
需求侧。五十年、一百年后,中国人可能不喝白酒了,但不可能不住房子,喝白酒的人比例可能越来越低,但无家可归的人会越来越少。房地产只会比白酒更永续。随着科技进步、生活改善,住宅、写字楼、商场都会不断更新换代,不存在房子夠住了就不再新建的可能性。国人甚至人类,总建筑面积越来越大,平均建筑质量越来越好,这都是必然趋势,无须争辩。有变化的是,每年的边际增量,及其构成比例。边际增量加拆除量等于新房市场空间,这是有天花板的;构成比例,指商品房、人才房、廉租房的占比。鉴于改革开放的持续性,中国商品房市场应该会长期存在。考虑通胀,每年十几万亿的新商品房销售规模可以长期存在。这是行业内普遍共识,就不论证了。
供给侧。优胜劣汰、剩者为王也是必然规律。大多数地产企业,特别是没上市的,会消失退出,把市场空间陆续让给数百家龙头,其中,强者更强没有悬念。笔者前几年就强调过,只有地产强势龙头才可以“假设永续经营”,适用市盈率法。大多数中小弱地产企业不能“假设”永续经营,只宜根据已有土储计算NAV并估值,但这些中小弱地产商基本没上市呀。
至于哪些地产企业能够假设永续经营,大家自己判断。通常,你持仓的,你肯定认为永续,楼主所列,可知其仓位构成。$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ $融创中国(01918)$
@狻猊哥: 关于地产无永续经营特性的论点有待商榷,日本的城市化率90%了,住宅销售总金额还在不断创出新高。中国目前这样粗放的城市化,未来新增加旧改规模会非常大,比目前要高出很多。 $融创中国(01918)$
一个股票、一个公司就算存在1万年,跟你我何干?资金的时间价值,十几年以后的收益(现金流)折算到现在都是微不足道,何况100年、1000年、10000年后的收益?讨论永续经营基本毫无意义,股票不是因为消费股、医药股能永续经营,所以给他们高估值;因为地产不能永续经营,所以给他们低估值。任何行业的永续经营都是伪命题,三五年就死掉的消费企业、医药企业多的是。
无办法,我国是后起国家,无海外市场和殖民地,快速集聚资本发展产业和大搞基建,都必须靠土地支撑,幸好当年我国的土地皆是国有且未被货币化。高楼价换来了我国三十年的高速发展
炒股的人通常不炒房,对房产投资预期悲观,多年都是如此。现在龙头地产公司股价不上涨没关系,等股息率超过5%后,股息率自然会顶着股价上涨。
房地产是周期行业,只是周期长而已,
按照地产发展趋势进行行业估值的思路很棒,顺着这个思路看房地产的转型之路很有意思。不过新城和融创的还是为了勾地,赚快钱。万科的养老倒是值得关注
写得好
永续经营
不错的思考,感谢分享。
$保利地产(SH600048)$
从你对新城和华夏未来年利润看华夏市值应是新城一倍多,现价看华夏更值得买。
就算不永续好了,那市值相对NAV折让50%到80%就是合理的?
永续经营应该不用怀疑,房子是有折旧的,只不过增长是多少尚不确定。做投资最关键的是看增长。修了太多房子了,从短期来看,一些二手房应该对新房有替代作用,毕竟房价大多数是投机性需求支撑。