新城控股，新城发展。我持有新城发展，新城发展的特点是要出清地产，靠收租度日，穿越周期，未来房地产业回暖，可以强势回归，增加市场份额，实现业绩爆发。但我拿着新城发展，也是因为不看好地产行业短期走势，我认为包括万科保利在内的绝大多数纯住宅开发企业还是很可能倒闭破产，或者至少进行惨烈的债务重组，因为历史包袱太重，杠杆太高，这轮房价下跌太多，早已资不抵债。当然，我依然会关心行业走势，因为这关系到新城控股未来发展的上限。
$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$
好，我们进入本帖正题。对地产行业再做一些判断
最近@小马过河_老陈 po了组他每月记录的国家统计局数据，其中有两列如果不认真看会极具误导性，结论会和实际情况南辕北辙，他又懒得细写。而且我还看到很多所谓的大V或者跨行的专家半瓶水哐当，拿着这数据胡说八道，做短视频一做就是一个系列，还被各种抄袭转发，实在不能忍了，还是发文说明下，以正视听。
那列老陈自己现在已经改成待售现房了，但估计没人能注意到，统计局数据写的就是待售面积。但是统计局官网有这么一句注释:
所以这个商品房待售面积就是现房库存，现房库存和商品房库存能一样么？但这个数确实是在增加的，因为保交楼把很多期房变成现房了，仅此而已，什么也不能说明。商品房库存大头肯定是期房啊，期房比现房能多3-5倍呢。
那么实际期房+现房的库存是多少呢，@开心羊羊 在老陈的评论区po了一张图。
这里的广义库存是历年新开工-销售总和的差值，才是真正客观的库存，也就是盖的房子-卖的房子。这里可以看出，我国房地产新房的库存，在2014年达到巅峰，28亿平，上一轮涨价去库存后，在2017年达到低点，23亿平，那几年明显库存不足，房价暴涨。地产公司开始新周期后狂盖房后，在2020年再次达到高点27亿平，但低于2014年。随后就是持续4年的大衰退，到今年3月末只剩19亿平了。19亿平库存是什么水平？2011年的水平。我们的房地产业已经到退回2011年了老铁们，不是2015年，是2011年！所以其实真没啥库存了，现在房价下跌主要是存量二手房的原因。但二手房质量和新房是没法比的，而且不停的在被拆迁，过去几十年的二手房和现在的改善型大平层是一种东西么？大家心里有杆秤的。
说完了库存，再就是在建规模那一列，从年初的46亿平到现在的48亿平看似在增长，其实是不对的，因为竣工备案集中在年底，你们前几年看年底在建规模都是1月比12月直接少10亿平，所以明年一样。其实在建工地也是越来越少的！
其实，从老陈这个表上这两年新开工数据和销售数据就可以看出来，一直在去库存，从高点已经去了8亿平！还在加速去。
按照经济学规律，库存减少说明供给＜需求，也就是供不应求，但这种供不应求并未导致价格上涨，房价依然在下跌。那么我分析，主要是由于二手存量影响，还有就是情绪影响，我们对房价的信心已经到冰点了。
说完了，我并不是说要得出房价短期会涨的结论，只是想说，库存确实很少，而且还在快速减少，而且因为房企不拿地，未来2-3年库存依然会持续减少。至于在这个事实基础上，大家怎么判断房价走势，会不会在今年见底回升，我反正不乐观，但从数据看确实可能会突然爆发，随意吧。