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老有$龙湖集团(00960)$ 的股友来和我杠，说天街比吾悦好。且不说天街吾悦我都经常去，没感觉天街的优势，租金也是吾悦113亿，天街103亿，吾悦更多，最关键的是天街和吾悦相比有一个巨大的硬伤，龙湖集团的股友们都避而不谈。我们知道，新城控股$新城控股(SH601155)$ 的布局主要聚焦十八线小县城，而龙湖集团主要聚焦一二线城市。我们国家商用土地的使用期是40年，按理说到期都是要收回的。而商场的价值主要分为两部分，土地价值和建筑价值。
土地到期后，目前看有两种方式处理：一是收回土地，赔偿建筑价值。二是重新缴纳土地款续约土地使用权。等过几年商场所用土地到期后，位于县城的吾悦广场，新城控股只用缴纳每平几百元的土地款，就可以继续经营了。而立足一二线的龙湖，就要缴纳每平数万元的土地款，这笔钱龙湖集团肯定是拿不出来的，那么商场就会被国家回收，仅赔偿每平3000元的建安成本…。从这个角度看再过20年，龙湖基本毛都不剩了![[吐血]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_23_blood.png?v=1 "[吐血]"){kind=small}
。可怜的是持有龙湖集团的亲们还把天街位于一二线当个优势在说，真是…一言难尽…
商业用地，地方政府不会收很高的土地使用费，何况商场都是高容积率，折算到每平米的价格很低，地方政府知道你商场经营的好，能带来税收和解决就业，一般都很支持继续经营，而不会杀鸡取卵，要那点蝇头小利
20年、40年，想的挺远哈，既然你想那么远咱就按你的逻辑聊聊。县城的人文、工业、经济这些基础决定了无法获得更多的资本投资，无法获得投资进一步降低人文、经济、教育等各种社会资源配置，然后进一步不能获得更多投资，年轻群体更多选择去城市发展和打拼，那里更公平机会更多。你可以查查吾悦广场所在地的县城人口是不是在逐年减少？
且不论你这个角度及所计算的那些数字是不合理和妄想的，算你的逻辑成立，到那么多年后县城的人口情况会是什么样？去看看发达国家是不是人口都在向城市集中？消费不景气的话商场收谁的租？资产还值多少钱？是龙湖集团一二线资产优质还是新城控股的县城资产优质？
记着一切的商业都以人为基础，没有人，那些都等于0。
20年、40年，想的挺远哈，既然你想那么远咱就按你的逻辑聊聊。县城的人文、工业、经济这些基础决定了无法获得更多的资本投资，无法获得投资进一步降低人文、经济、教育等各种社会资源配置，然后进一步不能获得更多投资，年轻群体更多选择去城市发展和打拼，那里更公平机会更多。你可以查查吾悦广场所在地的县城人口是不是在逐年减少？
且不论你这个角度及所计算的那些数字是不合理和妄想的，算你的逻辑成立，到那么多年后县城的人口情况会是什么样？去看看发达国家是不是人口都在向城市集中？消费不景气的话商场收谁的租？资产还值多少钱？是龙湖集团一二线资产优质还是新城控股的县城资产优质？
记着一切的商业都以人为基础，没有人，那些都等于0。
新城负债是650，要加上新城发展的，龙湖是1900亿。
以前我跟你看法有点类似，新城没那么差，龙湖没那么好，所以其实去年包括今年上半年一段时间，新城股票走势好于龙湖，债券收益率是持续在向龙湖收敛中直到今天。
当然我们比对的时候是要从相对视角的，因为两个公司体量差距很大。
1.新城扣掉物业贷承载300亿-400亿，龙湖扣掉物业贷承载600-700亿。
2.两者剩下有息负债压力，一个是300亿左右，一个是1200亿左右。
3.目前资金回流主要是销售，之前龙湖的权益销售是新城的2.5倍，现在大概2倍了。
3.龙湖债务分布更好，利率比新城低2-3%，一年下来就是10多亿节约
4.新城船小好掉头，实际控制人同样花50亿，支持效果完全不一样。
所以那会我认为新城中短期是不弱于龙湖的，债券股票相比龙湖都有很大的预期差。
现在我认知有2个改变
1.新城物业不在体系内且是上市公司，没法持续合理给母公司提供融资支持，龙湖在体系内且没上市，一年100多亿收入，毛利低，但是现金流很好，也可以提供一两百亿的融资支持。
2.工程款等应付账款也刚性化了，很难长期拖欠，龙湖应付账款相比整个负债比例是远远低于新城的，也就是龙湖的保交楼压力是小于新城的。
至于说商场价值，抵押率这些其实没啥好讨论的，不可能整个金融系统都错了，只是说经营贷新政后新城抵押率可能可以提高一些，这一点小王在股东大会也说了，但是说比龙湖高，完全不可能。
最后补充一点，关于三四线人口和消费的问题，我觉得10年没新城没问题。再往后是非常清楚的，具体建议你参考学者对日本城镇化的研究，考虑人口面积，我们之前农村向三四线类似于日本城镇化向三大都市圈，下一阶段就是三四线向二线，类似于日本三大都市圈向东京都没有，中国最后一阶段，可能就是二线向四五个大都市圈。当然这个也都是预测，没人那么准。
但是市场
龙湖三大硬伤：
1.老板跑路。
2.1900亿有息难还。
3.天街到期交不起续约土地款。
新城三大优势：
1.老板坐牢跑不了。
2.有息580亿轻松偿还。
3.吾悦到期轻松续约。
这个关于商场或住宅的年限到期的补土地款的标准，尚未有定论吧？ 按照这个逻辑，一线城市的居民的70年到期了，都补不起了，唯有三四线城市的居民可以轻松补足土地款？
个人觉得，不管是商业还是住宅，这个土地款一定会跟到时的情况挂钩，并且是可以分期付款的，比如哪怕是天街的一线城市的商场比如补的土地款是整栋楼价值的10%，也是可以分期10年甚至更长去支付的，不存在说给政府回收，那样会发生社会动荡的。
商业用地，地方政府不会收很高的土地使用费，何况商场都是高容积率，折算到每平米的价格很低，地方政府知道你商场经营的好，能带来税收和解决就业，一般都很支持继续经营，而不会杀鸡取卵，要那点蝇头小利
2023年12月31日，新城控股的商业建筑面积1502万㎡，总租金含管理费和增值税的收入113.24亿元，按龙湖的同样口径，每平方米每月扣掉管理费15元，再扣掉增值税，租金营业收入是79.34亿元。2023年龙湖的开业商业建筑面积796万㎡，扣掉管理费和增值税的租金营业收入是102.8亿元。
最主要的还是经营能力的区别。吾悦今年单店可比销售额增长了十几个点，龙湖的天街可比租金甚至负增长。以后租金差距会越来越大。
我两个都买，看你这样子胡扯，有点搞笑，踩龙湖能够提高新城的价值？一个800亿，一个100亿，高下立见，港股投资者是傻子？当然了，如果行业反转，新城升得多也是可能的。
这个说服力不强，还不如说龙湖在一二线竞争对手多、强，吾悦在三四线竞争对手少、弱。