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反过来看，在地产板块里，很多人都看好新城这种低线城市的商业综合体，这从新城股吧的热度就可看出。这在五月份之前的地惨尤其是纯房开公司跌得惨不忍睹的情况下，无疑是对头的。但是，在国家接连出手拯救房地产行业的现在，还继续的这么看，似乎有些不合时宜，起码，会错失房开地产的反弹机会。君不见，这几天，房开为主的要比商业综合体为主的弹机大的多。可以预料，接下来的一段时间内，仍然是这样。股市是一个反人性的地方，不需要有太多的理性和太多的大道理，你只需要抓住机会，先干了再去找理由。
很多人把目光聚焦在人口占比十分之一都不到的几个一线城市，我举个例子，比如甘肃省武威市，人气最旺的商场每天晚上停车场里都要堵车的商场——万达，武威只有一个商场嘛？并不是，而是万达这种吃喝玩综合体是最近几年才进入这种4-6线城市的，很多人看到一线商场空置，就天然认为底线城市也如此，而忽略了一线竞争激烈、而低线城市商业匮乏的现实！
以“新消费新引擎新机遇”为主题的“2024（第十九届）商业地产行业发展论坛”在广州举行。 新城控股高级副总裁管有冬表示，很多的三四线城市的经济增长，消费增长动力还是蛮强劲的，其实2023年GDP增长前50的城市70%是三四线，所以三四线有它消费的巨大市场。 此外，现在很多一二线回流的消费，在重大节假日三四线购物中心的流量，客流比一二线还要高，当然本身现在也有一二线城市年轻人回到三四线。 另外两个重要还是互联网的变化，互联网以及大量的社交媒体的推动让三四线实现了消费升级，甚至可以叫消费平权，一二线里面消费在三四线当然也可以消费，当然也可以享受一样的物质、精神愉悦的需求。 同时，还有一个现象就是有些三四线城市通过网红经济，互联网媒体可以自带流量，自己创造流量，比如去年的淄博烧烤，产生的流量可能比一二线还要更大，由此可见，尤其在中国的三四线很多人口还是很集中的，还是有旺盛的消费潜力。
管有冬介绍，新城进入商业也是比较晚的，第一个商场是2012年才开业，当时选择战略部署的方向遵循两个原则，第一个只要有核心消费的人群就要敢于布局，第二个如果潜在供应可能过剩的话反而要谨慎布局，所以经过了11、12年的时间，截止到目前新城开业的吾悦广场超过160个，全国布局的加上在建筹备中的已经超过了200个，事实的情况以2023年为例，2023年的广场销售增长额三四线的广场其实是比一二线的增速高了5%。
实际这个数据，今年新城本身就有披露的！我之前看到的数据也是，实际3和4线的，反而增速要好过一线的
这个事我三个看法：
第一，新城首先是错位竞争，一线城市的核心地段已经被先入为主，再去拿地很难拿到，成本太高。
第二，下沉在三四线城市，反而新城商业对周边的商铺有降维打击之势。
第三，商业和住宅一起拿地，成本降低的同时，住宅价格更高更容易销售，住宅的利润高的甚至覆盖了吾悦的建设成本。
超大型城市化是工业化时代的特征，因为产业链供应链，大型工厂需要人口聚集，那后工业化互联网时代，对于人口聚集的需求在一定程度上是降低了，抖音直播，快递运输，在低等级城市也是可以进入产业链的。
后续超大型城市的人口虹吸可能会达到一个极限，然后回流
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