这个54亿是理想情况，大概的意思是，如果吾悦没有负债，正常交税什么的，大概毛利是70%
，净利率是40%。实际情况是，如果单看吾悦部分，因为有大概300亿的融资，需要减不到20亿利息，利润就只有就是34亿左右。
但很多吾悦和配套地产是同一个项目公司，所以可以把地产部分的经营成本和吾悦均摊，这样因为地产部分是亏损的，所以整体基本不盈利。
在此情况下，我们换一个角度看问题，从集团公司整体看，一共就600亿不到有息负债，不管是算到地产还是吾悦，每年就要还那么多钱。
但对于吾悦来说，确实很多盈利被摊薄后，就不用交税了。所以，从实际效果看，吾悦2024年最终为集团公司提供的自由现金流，是一个95亿到54亿之间的值。这么说，不知道你能不能看懂。至于龙湖，单看天街，不考虑负债什么的，盈利能力肯定是超过吾悦的。但龙湖公寓，物业什么的都相对低效一些，而且龙湖有2000亿负债，这个钱以现在的销售是还不起的，需要赶紧压降，给龙湖的时间窗口也不多，就2年多时间。我个人感觉，如果市场不回暖还是非常危险。总体看，龙湖向经营转型的速度不及新城，总债务压力也比新城大，短期债务结构和资产质量比新城要好。但，不论如何，新城发展太过便宜了。
$新城控股(SH601155)$ $龙湖集团(00960)$ $万科A(SZ000002)$