$新城控股(SH601155)$ 新城已经2年多没有拿地了，一直在消化库存，截至2023年底，新城还有3800万在建，按照每年2000万平交付速度，新城在建项目两年后几乎全部竣工，退出房地产开发业务。
根据2023年半年报公告，截至2023年6月份，新城全口径共有4900万平在建，2300万平拟建，已售未结2900万平，资产负债表的存货中在建产品是1700亿，建成品240亿。
根据半年报，全口径4900万平，全部建成现房成本价约3368亿，并表的在建存货全部建成的成本价大概2242亿，目前新城并表的库存在建产品价值1700亿，加回100亿计提，去掉300亿2300万方的未建，在建产品的现值1500亿，大概还需要742亿建设资金全部建成，扣除在建的吾悦广场，可售库存的建设开支约600亿。
2023年下半年，新城建设支出约200亿，则2024年开始，新城大约还需要542亿(其中可售建设开支约400亿)建设资金，可以将3800万平全部建成，平均每年建设支出270亿(包含吾悦广场)。
截至2023年末，新城全口径在建未售库存约1800万方，扣除300多万平在建吾悦广场，投入资金建成后，由于房价继续下跌，使用7000元的保守平均售价，测算可获得销售回款1050亿，按照权益70%，减去税金和三费后，按照85%计算的回款约624亿，减去投入的400亿建设资金，大约可获得224亿销售净现金流，期间吾悦广场的建设费用由吾悦广场的运营净现金流覆盖，两年约100多亿。
另外新城的合营和联营企业，可获得净现金流100亿，合营联营权益250亿，负债50亿，由于未建的产品大部分都在母公司，在开发项目结束后，联营合营的应收应付款400亿抵消后，打八折收回现金，可获得资金回笼约240亿。
在此期间，新城库存里的240亿建成品，保守起见打六折销售，可回笼现金150亿。
这224+240+150的净现金流，可以覆盖400亿工程款，和214亿有息负债，剩余的400亿有息负债全部由经营业务的商场承担，现金归还资产负债表里面的净税款负债约几十亿。
此后，新城的库存下降到只剩下300亿的未建土地，这些土地可以视市场情况择机开发，合同负债下降到0。有息负债下降到400亿，在手现金200亿，开发业务退出基本完毕。
新城的开发业务结束之后，重构新城的资产负债表，此时，新城的资产负债率大约下降到42%，净负债率下降到20%。
假如两年后的新城退出了开发业务，这时候的新城应该值多少钱？$新城发展(01030)$
