前二天在雪球上发了一个关于 $万科A(SZ000002)$ 咨询贴，响应者众，有雪友质问我为何舍 $华侨城A(SZ000069)$ 而取万科，在这里声明一下，我的华侨城持仓比例从年初29%上升至目前的36%+，并且绝对股数也是有所增加的，所以不存在不看好华侨城的情况。
我不习惯在高位吹票，因为怕误导其他投资者，尽管华侨城从长远来说这个价位并不高。但毕竟市场先生反复无常，股价在低位才更有安全边际。
最近在研究万科过程中有了一些新的认知，并且可能更自洽投资华侨城的逻辑，并且简单明了容易懂，就急着想分享出来。当然也并不表示一定就是正确的。下面转入正题。
万科2020年报中致股东信里有这么一段：从过去到可见的未来，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。早年，土地价值尚未被广泛认知，部分拿到大量便宜优质土地的企业，获得了那个时代的馈赠。2002 年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。
2020 年 8 月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三
道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台再次改写了行
业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增
长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。
对照这一段，可以清晰地看出，万科要向管理要红利，实属无奈之举，因为土地红利和金融红利已经消失殆尽。管理红利才是万科可以倚仗的。管理红利的取得并不容易，必须在激烈地竞争中脱颖而出才行，是巴菲特眼中的七尺栏。
那华侨城有什么红利呢？
我认为华侨城恰恰具有万科没有的前二个优势：土地红利和金融红利。
在众多房开公司毛利率纷纷下降的当下，华侨城仍保持50%的综合毛利率，这就是来自于土地红利，这是华侨城三十年默默耕耘文旅的超额回报，是其所具有的独特核心竞争力，在我看来这就是一道宽宽的护城河。
厉害的是这个土地红利在我可视范围内还看不到尽头，五年？还是十年？还是。。。。
当然有这个土地红利，如果 2016年始华侨城没有利用金融红利把杠杆加上去，那也是白搭。因为总利润一定是单项利润与多个项目的乘积，单单只有前者就没有规模优势，就如一个产品毛利很高，但推广不佳销售额没上去，那利润也是出不来，那高毛利也就成不了优势。所以我在2020年华侨城年报点评时就提到要对管理层点赞，杠杆加的太及时了，如果等到现在才苏醒，由于三道红线等政策，那最好时机就消失了。
所以华侨城尽享了房地产行业目前已经消失了的这二大红利即土地红利和金融红利。
需要提醒的是这二大红利完全有赖于华侨城在文旅方面长期构筑的核心优势，取得房地产行业这二大红利就如跨“一尺栏”，所以华侨城是脱胎于其他房地产行业独特的存在，在目前这个不缺好的开发商而缺少优质的土地资源的房地产市场里显得格外耀眼。
其他房地产公司经营着一个苦逼的生意，而华侨城完全不是，所以其估值理应远高于房地产板块而独立的存在。这也是近期华侨城走强的逻辑所在。如果一定要让我说如何估值，我还是说至少不应少于20倍市盈率吧，当然达成市场的共识需要一个较长的过程，并不是一蹴而就的。投资还是很个人的事，每个人自己的钱包还是要自己去负责，在投资上，始终不要轻易相信一个人，哪怕是你认为信任的人。
华侨城生意模式：打造超级强大的文旅产品（历史沉淀）----------成功低价获取优质土地资源----------运用各种方法加快房开周转获取利润----------反哺文旅。依此循环，形成闭环，并积累一个个本身具有竞争力的文旅产品。并且华侨城打造的文旅产品盈利能力高于融资成本，文旅产品自身具有强大的造血功能，长期来看文旅资产盈利能力不会弱，这也是一些更长线投资者所看好的。这些可以看看我之前的文章。
那为什么华侨城之前没有土地红利和金融红利，反倒现在却有了？
事实上土地红利一直有，只是相对其他房地产开发企业优势不明显。
仔细想想其实道理很简单，在其他房地产开发企业尽享土地红利和金融红利时，操盘能力、周转能力、销售能力等各种管理能力才是变现最有效的利器。而华侨城的土地红利反而不突出了，并且华侨城专注文旅主业，在文旅方面打磨需要下苦功夫，所以在房地产开发上也无瑕太顾及，所以华侨城的效率不及其他优秀房开公的，这也造成前些年成长性不如万科等。在土地红利不具有相对优势的情况下，华侨城的金融红利也是发挥不出来的。
而目前在其他房地产开发企业尽失土地红利和金融红利的情况，空有操盘能力，而华侨城的土地红利和金融红利暴发，相对优势变成了绝对优势，华侨城可以通过合作或者转让的方式让其他房开企业参与进来，兑现自己的二个红利。可以持续地获取优质的土地资源才是成就华侨城护城河的最核心逻辑。
需要引起注意的是，现在 $融创中国(01918)$ 也大举进入文旅，也想复制华侨城的土地红利模式，对此我还是心存疑虑：一是文旅是个需要长期沉淀的行业，更需要时间地洗礼，万达也曾雄心勃勃但最终铩羽而归，融创能不能胜出未知数很大。第二文旅是一个投入大产出慢的产业，对一个公司的资本消耗是很大的，在当前金融红利消失的情况下，又加大了成功突围的难度。第三就是资金成本，如果文旅产生自身的内部收益率不能覆盖资金成本，长期来说会使公司最终失血过多，而不能苦苦支撑。毕竟融创的借贷成本远高于华侨城。第四融创是民营企业，在项目获取上会让当地ＺＦ有诸多疑虑。 当然这些也只是质疑，只是说明一点要复制华侨城并不容易，也许根本不可能。
本人重仓持有华侨城，以上分析难免有屁股决定脑袋之嫌，据此买卖风险自负。