1.国家层面,城镇化节奏大幅放缓,大城市人口快速增加的势头减弱,新增人口购房需求下降。
2019年,中国常住人口城镇化率为60.6%,十四五规划到2025年城镇化率达到65%。
据国家统计局测算,2023年我国常住人口城镇化率达66.16%。
中国常住人口城镇化率由1978年的17.92%上涨到2022年的66.16%。近年来,城镇人口增长率呈现逐渐下降趋势。
联合国《世界城镇化发展展望》预测,2030年中国城市化率将超过70%,2050年达到80%水平。
2.库存层面,未售新房库存较高。
以南哥为例,待售商品房超7万套,二手房超20万套,2022年常驻人口新增6.7万人,对应新增购房需求2.3万套,依靠每年新增人口库存消化难度较大。
3.人口层面,2017年之后新生儿锐减,对应6年之后,也即2023年之后学区房需求逐年降温。
即使新一线城市南哥,出生人口也从2017年的90768下降到2022年的49888,跌幅接近一半儿。
4.房价层面,租售比超过世界正常数值一倍以上,性价比太低,房价泡沫化严重。
以笔者现在居住的某非学区两室一厅住宅为例,房租每个月2100,房价市场价140万,租售比660:1。国际上合理范围200-300。660:1的租售比意味着买一套房子出租,需要收足55年的租金才能回本。
全球主要城市中,在纽约市中心买一套房子出租,约需18.5年就能收回成本;在伦敦市中心买一套房子出租,需要约27.8年能收回成本。
5.收入层面,房价收入比超过世界主要城市一倍以上,高房价让居民不堪重负。
主城区新房均价约3万每平米(2023年10月数据),按照人均居住面积40.7计算(统计数据),三口之家约120平米,对应房价360万,城镇居民家庭年可支配收入平均约23万,对应房价收入比15.6,超过纽约、伦敦、东京等国际大都市。按照国际惯例,房价收入比在3-6倍范围内为合理区间。
6.居住层面,人均居住面积40.7平米,改善空间有限,新房和二手房的销售更多依赖于外来人口的流入。
人均40.7平米,是南哥2022年户籍人口的数据。其它各地也差不到哪里去,可以自己算自己的。
至于人口不断流失的三线以下城市,东北房价是很好的参考。
7.税收层面,卖地收入逐年下滑,土地财政行将终结,房地产税即将出台,加剧房屋抛售。
2021-2023年,南哥卖地收入分别为2114亿、1331亿、1108亿。
8.安全层面,TW始终孤悬海上,本届任期内通过WL解决可能性不低,登岛事件的发生将对房价形成巨大冲击。
这个可以参考俄乌冲突之后莫斯科的房价波动,不展开讲。
9.结构层面,法拍房对房价市场的冲击将逐渐显现。
根据中指法拍数据库监测,截至2023年12月,全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套,相比2022年的58.3万套增长了36.7%,法拍房市场供给端升温显著,并且主要集中在一、二线城市。
据阿里拍卖平台2023年10月8日下午4点30分展示的数据,南京法拍房数量达22524套,相比3月统计的数据(19910套)来看,增加了2614套。
法拍房通常以二手房市场价70%-80%左右起拍,某地2023年法拍房平均市场折扣7.6折。不断扩大的法拍房数量,对二手房市场冲击会越来越大,进而影响新房的价格。
10.周期层面,房地产是20年一轮的长周期行业,又称库茨涅兹周期,一旦开始下行周期,三五年之内难以转势。
①美国,2006-2012年,次贷危机,下行周期用时6年,10大中城市房价指数跌幅-36%,纽约跌幅-26%。
②日本,1991-2009,世纪资产泡沫硬着陆,下行周期用时18年,官方房价指数下跌约-51%,京东都不动产价格指数下降超70%,6大主要城市住宅土地价格指数下降超60%。
③香港,1997-2003,亚洲金融危机,下行周期用时6年,私人住宅价格指数下降超60%。
④韩国,1991-1998,亚洲金融危机,下行周期约7年,住宅价格指数下降超40%。
2021年,中国新房销售总量为18亿平方米,达到几十年来的峰值,2022年下滑到13亿平方米,2023年预计将继续下滑到10亿平方米左右。从销量看,结合其它国家进程,现在半山腰。
影响房价的因素还有很多,比如群体性预期、阶段性政策、全局性金融支持等,这些影响短期波动,不影响长期趋势,未做重点阐述。
当然,我们相信,我们的领导人有足够的智慧和远见判断房地产市场的发展,2016年底的经济工作会议上就首次提出“房住不炒”。
我们也相信,我们为人民服务的初心始终坚定,以人民为中心的发展观越来越牢固,广大人民群众都能住得起房、住上好房。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$
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假期之前,房地产利好政策不断,南京、成都全面解除限购,部委限制供地等。以上对地产股票的短期影响偏积极,但中长期影响(两年以上)有限,趋势不改。
参与一个长周期行业下行期投资,结果注定一派涂地。去年,面对下行的地产行业,市场炒作龙头机会,十几万人抄底万科A,全部被埋。也有一些人抱紧国资大腿,入手保利发展、招商蛇口、华侨城A,或者金地集团、新城控股、绿地控股,同样被埋。
观澜君前年看明白了地产的博弈和趋势,果断止损绿地控股,看似亏损20%本金,但如果熬到现在,恐怕已经腰斩,更加绝望。
$万科A(SZ000002)$ $绿地控股(SH600606)$ $保利发展(SH600048)$
2022年,认为疫情结束,经济回暖,房地产股票跌了太久,会有超额收益,于是买了年净利润几十亿的绿地控股。当年,在绿地手中亏了近20万。痛定思痛,为何这笔投资会造成投资以来最大亏损?2023年,几年前买的房子亏了更多钱,又在思考房地产下步趋势如何?二者结合,写下了这篇文章。如今,连龙头万科都发生债务展期,地产不在黎明前,而是半山腰。$万科A(SZ000002)$ $绿地控股(SH600606)$ $保利发展(SH600048)$
写的非常高
人口问题涉及到居民杠杆率,正好2015-2016年是居民杠杆率猛增的2年。
按照收入总预算约束,房地产的租金支出,与房地产借贷的利息支出与本金归还是两个概念,如果租金:房价是1:600,那么居民杠杆率上来后,利息与本金支出就是租金支出压力的几百倍,这里可能导致老百姓负担重。有限的预算就更挤不出预算来消费。
未来看看利息能不能尽快的下降
出口能不能尽快的逆转
美元利率能不能尽早的降到0利率
19年10月投资了套期房,春节前中介报价比我买入价跌20%,为了买这套房子19—9月42元卖了220手万华,如果不折腾就是现在股票也翻倍了,如果150卖更是几倍了,关键是房子还不好出手,这四年多就算银行存款利息也多少多了。
有一个重要的点,没有说,如果放任下跌,可能引起系统性金融风险,银行怕是真要顶不住。另外房产税短期不会出,至少3年内吧。
二手房卖一个更好的价钱,才会有投资性需求,但是如今的二手房市场有目共睹!投资性需求出清就意味着彻底剥离金融属性,回归居住属性。看看各大城市的房价收入比,和其他国家比一比,惨不忍睹!在目前的房价收入比,在逆全球化愈演愈烈的背景下,透支30年收入预期,彻底躺平的人越来越多,否则新生人口数据也不会短时间跌去这么惨!2015年的涨价去库存之后,虽然同时提振二孩三孩,但是逐年大幅下滑的新生人口数据,照比八年前,在“一片繁荣”的背景下,真是创造了世界奇迹!设想一下,随着老龄化的持续发展,未来将会空出多少房子,再过20多年,90后都快退休了!有些趋势一旦展开,将是轰轰烈烈,摧枯拉朽!