关于房价，每个人都有不同的看法。本文的观点启蒙于2022年，构思于2023年2季度，完成于3季度。之前一直存于私人笔记上，不曾公开发表。现截取其中部分内容，并结合最新公开数据进行了更新，与大家分享，望诸君客观看待。
1.国家层面，城镇化节奏大幅放缓，大城市人口快速增加的势头减弱，新增人口购房需求下降。
2019年，中国常住人口城镇化率为60.6％，十四五规划到2025年城镇化率达到65％。
据国家统计局测算，2023年我国常住人口城镇化率达66.16%。
中国常住人口城镇化率由1978年的17.92%上涨到2022年的66.16%。近年来，城镇人口增长率呈现逐渐下降趋势。
联合国《世界城镇化发展展望》预测，2030年中国城市化率将超过70%，2050年达到80%水平。
2.库存层面，未售新房库存较高。
以南哥为例，待售商品房超7万套，二手房超20万套，2022年常驻人口新增6.7万人，对应新增购房需求2.3万套，依靠每年新增人口库存消化难度较大。
3.人口层面，2017年之后新生儿锐减，对应6年之后，也即2023年之后学区房需求逐年降温。
即使新一线城市南哥，出生人口也从2017年的90768下降到2022年的49888，跌幅接近一半儿。
4.房价层面，租售比超过世界正常数值一倍以上，性价比太低，房价泡沫化严重。
以笔者现在居住的某非学区两室一厅住宅为例，房租每个月2100，房价市场价140万，租售比660:1。国际上合理范围200-300。660:1的租售比意味着买一套房子出租，需要收足55年的租金才能回本。
全球主要城市中，在纽约市中心买一套房子出租，约需18.5年就能收回成本；在伦敦市中心买一套房子出租，需要约27.8年能收回成本。
5.收入层面，房价收入比超过世界主要城市一倍以上，高房价让居民不堪重负。
主城区新房均价约3万每平米（2023年10月数据），按照人均居住面积40.7计算（统计数据），三口之家约120平米，对应房价360万，城镇居民家庭年可支配收入平均约23万，对应房价收入比15.6，超过纽约、伦敦、东京等国际大都市。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍范围内为合理区间。
6.居住层面，人均居住面积40.7平米，改善空间有限，新房和二手房的销售更多依赖于外来人口的流入。
人均40.7平米，是南哥2022年户籍人口的数据。其它各地也差不到哪里去，可以自己算自己的。
至于人口不断流失的三线以下城市，东北房价是很好的参考。
7.税收层面，卖地收入逐年下滑，土地财政行将终结，房地产税即将出台，加剧房屋抛售。
2021-2023年，南哥卖地收入分别为2114亿、1331亿、1108亿。
8.安全层面，TW始终孤悬海上，本届任期内通过WL解决可能性不低，登岛事件的发生将对房价形成巨大冲击。
这个可以参考俄乌冲突之后莫斯科的房价波动，不展开讲。
9.结构层面，法拍房对房价市场的冲击将逐渐显现。
根据中指法拍数据库监测，截至2023年12月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套增长了36.7%，法拍房市场供给端升温显著，并且主要集中在一、二线城市。
据阿里拍卖平台2023年10月8日下午4点30分展示的数据，南京法拍房数量达22524套，相比3月统计的数据（19910套）来看，增加了2614套。
法拍房通常以二手房市场价70％-80％左右起拍，某地2023年法拍房平均市场折扣7.6折。不断扩大的法拍房数量，对二手房市场冲击会越来越大，进而影响新房的价格。
10.周期层面，房地产是20年一轮的长周期行业，又称库茨涅兹周期，一旦开始下行周期，三五年之内难以转势。
①美国，2006-2012年，次贷危机，下行周期用时6年，10大中城市房价指数跌幅-36%，纽约跌幅-26%。
②日本，1991-2009，世纪资产泡沫硬着陆，下行周期用时18年，官方房价指数下跌约-51%，京东都不动产价格指数下降超70%，6大主要城市住宅土地价格指数下降超60%。
③香港，1997-2003，亚洲金融危机，下行周期用时6年，私人住宅价格指数下降超60%。
④韩国，1991-1998，亚洲金融危机，下行周期约7年，住宅价格指数下降超40%。
2021年，中国新房销售总量为18亿平方米，达到几十年来的峰值，2022年下滑到13亿平方米，2023年预计将继续下滑到10亿平方米左右。从销量看，结合其它国家进程，现在半山腰。
影响房价的因素还有很多，比如群体性预期、阶段性政策、全局性金融支持等，这些影响短期波动，不影响长期趋势，未做重点阐述。
当然，我们相信，我们的领导人有足够的智慧和远见判断房地产市场的发展，2016年底的经济工作会议上就首次提出“房住不炒”。
我们也相信，我们为人民服务的初心始终坚定，以人民为中心的发展观越来越牢固，广大人民群众都能住得起房、住上好房。