| 发布于: | 雪球 | 回复：33 | 喜欢：86 |
兄弟，不只有没有细算所有的账；
1. 上海房租一年租金预估15W;
2. 抵押贷款现在利率至少也要4.2%左右;
抵押贷款利息一年4.2% x 700W = 29. 4W;
3. 满融700W, 预估利率5-7%，一年利息至少是5% x 700W=35W;
一顿操作下来，你每个年需凭空支出15-29.4-35=49.4W;
看似猛如虎的操作，还是把所有的赌注都压在未来房地产必定反弹！
答案思路同意，国内股市+楼市+杠杆都占了，但是这个属于理论理念阶段，结合我的路径经历，给出实际会遇到的问题：
1、1000万买房
2、要有前瞻，在有1000万前，你得有家公司，而且要经营 1年以上，有不错的流水，否则第二步抵押经营贷很难实现
3、不要轻信银行最高贷7成的话，结合给你的评估价，你的公司流水，算你5成500万很不错了
4、500万算你买的股票折算率都是0.7，结合券商批的融资额度，能做到满融350万已经是很厉害了，此时你的担保率242%
5、上海房屋租金算你15万1年，股息率给你算5%，42.5万1年，银行利息按3.85%算20万1年，融资利率给你算5.5%20万1年，此时你的净现金流是17.5万（是否能应付你的生活开支和杠杆带来的压力）
6、经营贷每年要归还一次，你得想办法搞500万周转资金，同时你的担保率低于300%，几乎动弹不得，你可能因为杠杆收益放大，但绝大多数时候这样上杠杆只能卧倒装死，除非你忍痛割肉
7、也许你还年轻，会迎来放水导致的资产价格暴涨，房＋股＋杠杆助你起飞；但你也可能遇到新冠肺炎，杠杆暴跌深套，寝食难安，日夜期盼的牛市迟迟未到，楼市也因天天念紧箍咒般的房主不吵而犹豫徘徊
这个思路没问题，至少我也是这么干的，但这么干绝不是1000万的事，你可能得自有1500万？2000万？（个人风险偏好）或者有稳定粗壮的现金流，还得有运气天时，所谓天时就是看高层给不给你致富的机会了
你好，
个人主要觉得赌注过于集中，而且操作上并不轻快。
这个方案与直接满融1000W地产股区别不大。
抱歉是的，的确少算了股息。
但实际过程中操作起来并没有讲的那么轻快。
1. 买房子，租房子都需要时间。
2. 首先确定你买入的时候是股息登记前
3. 发放股息需要时间
但抵押贷款利息和融资利息是即时扣除的。
最主要的问题是这个方案的弊端是把赌注全部压在房地产一年内必定反弹上。
如果这样为何不直接满融1000W?
除去融资利息加上新城股息，还净多50W。
你忘了算股息，目前龙头地产股很多股息率已经接近6%，1400万市值一年光股息就是84万。这样按你的算法还能净结余30多万用于生活费。事实上随着地产股业绩的增长，未来几年股息还将保持年复合20-30%以上的速度增长，你的生活费只会越来越多，到最后，无论是股票还是房产，资产价格的上涨对你已经不是那么重要，因为你单靠每年几百万的股息现金流就可以基本实现财务自由。