房地产行业，长期看制度设计，中期看宏观结构，短期看财政状况。
房企就是以现金流、杠杆、周转为核心，以管理机制推动货值、销售与营收、利润的企业。
站在新历史周期上，重估中国，新繁荣时代，走向大决战！
阳光城逐个项目跟踪，千亿并购货值大梳理
阳光城逐个项目跟踪，2018年销售进度推演
阳光城逐块土储、项目货值跟踪，整理清点，截止3月跟投项目情况
阳光城2018年报表 营收 利润 EPS 测算
附带重要前文
关于阳光城 - 市场的认知差 与 你需要知道的一切
来自深挖基本面专栏
鉴于全市场对阳光城的认知差已经到了无以复加的程度，真正认真研究阳光城的机构少之又少。决定破例在雪球上写一篇文章，附上干货与硬货，来好好谈谈阳光城。
先上一些硬干货，阳光城2018年销售安排是1600亿，保底销售为1400亿，冲刺目标为2000亿，销售任务已经分解到各区域负责人。
阳光城2017年进行的是全面质变准备，朱荣斌，吴建斌，阚乃桂，三杰再聚首。
内部机制构架的质变革新；
“双赢”跟投机制的全面引入；
集团合约工程中心成立，进一步完善成本控制与供应链管理；
全国销售区域的拓展完善与大力人才引进；
供货结构优化安排，并购货值大梳理；
供货销售红绿灯制度；
快周转模式与增效控本，净利大幅改善；
负债结构与成本进一步完善优化；
阳光控股集团资源全面倾注支持（世界500强资质，对于地产供给侧改革，土拍资质门槛不断提高，极为关键，中海，华润，中国金茂，绿地，万科，恒大，保利，万达，阳光城，碧桂园具备）；
都是为了阳光城能在这轮地产集中化浪潮中锁定Top15，进入Top10细心打造的。
（作为市场领先者碧桂园为“同心共享”跟投机制设计过的方案就有过上百种，考虑过各种不同的情况与最优方案，现在房地产行业中纷纷学习引入跟投机制，有多少会比碧桂园核心管理层的双斌更得精髓）
阳光城现阶段的实际货值储备已经在5400亿规模，可形成供货的储备货值在3400亿左右（18,19会继续加大货值储备规模，对标Top10房企）。现有货值储备八成左右布局在长三角，珠三角，大福建与战略城市 一二线核心城市，都是市场硬通货，同时围绕原有重点都市圈，加大对周边三四线投入，深度布局大都市圈，做到全地域、全业态、全方式拿地（18年拿地资金1200亿已经到位）。
（附带逐个项目土储跟踪整理清点的已确权可供货货值清单，确权可售货值统计未包含签约特色小镇项目的潜在货值，未包含非主导合作项目货值（权益比例低于50%的项目），未包含未梳理完成的前期并购项目）。
在今年供货结构安排上，全年供货会超过2300亿+，供货与销售节奏前低后高（地产行业淡旺季规律），去年阳光城全年去化率为75%（大量秒光盘），今年全面保证充足供货外会继续全面推动去化率提升（目标78%），同时销售回款率不低于85%。（18年销售回款1450亿+）
房地产行业，长期看制度设计，中期看宏观结构，短期看财政状况。
2018年地产宏观整体并不悲观，行业市场销售总额并无大幅下滑基础，中国整体地方财政长期结构近几年还得继续依赖于土地财政，房地产整体库存已处于历史低位（一二线库存为7-8个月，三四线为14-16个月），多个城市已释出放松限购标准。同时地产供给侧改革使得房企20强集团站在新历史周期之上，中小房企产能正加速出清，全市场规模与利润向20强集团快速集中。
关于市场担心的 - 净利率，周转与结算的问题
17年阳光城所有销售项目，实际项目净利率都在8%以上，同时双斌与新管理层对项目管理要求12个月现金流回正，项目净利率8%以上，股东资金净回报率不低于30%，毛利率25%以下项目一票否决，对于项目内部资金回报率与项目实际净利率，内部制度管理作为杀头指标，要求极为严格。房地产企业由于国内会计准则，结算与利润释放时间延后，但快速扩张期费用前置，所以17年体现的阳光城报表净利率偏低，但今年的净利率水平已在历史最谷底位置，18，19年报表会大为改善（17,18年的所有项目销售实际净利率都会在8%以上）。
同时关于销售与周转速度，阳光城在张主导时期的大并购项目，土地获取成本低（平均在1600/平左右），但大并购涉及资产包拆分，部分并购项目因为获取成本便宜，原项目多多少少会有一定遗留问题，造成了阳光城之前周转速度偏慢，挤占资金成本的问题。双斌全面主导后，朱荣斌已牵头成立重点项目小组，梳理大并购项目，整体进展良好。同时公开市场上加大对招拍挂快周转项目的投入，公开拿地项目基本做到拿地前全盘规划推演，拿地后3个月开始动工，6个月开盘销售的快周转模式。新机制下推动的“三全”投资战略和“五圆”快速发展模型，做到精准布局、高效运营和高品质的产品。同时全国销售区域建设进一步拓展完善（新引入区域负责人基本都是当地房企前一前二的人才）
房企就是以现金流、周转与杠杆为核心，以管理机制推动货值、销售与营收、利润的企业。
除了双斌外，关于成本控制与进一步利润释放空间，质变机制改革中引入的中海系阚乃桂（世茂三杰之一）与中建系胡书仟都是大才。新成立的集团合约工程中心会继续提高产品标准化率，进行集中采购和供应链融资，强化合约管理，建立目标管理体系，进一步降低成本。同时阳光城收购的南港、创地和森泰然园林，名筑、信通捷会继续完善产业链，目的在控制施工节奏，配合高周转需要。在保证高效运营，高品质产品同时，挑选出来的首批75个项目，在新机制下，整体成本就大幅降低了19亿。在建安管理与分包管理上，建立新业务链流程，进一步降低建安成本。（阳光城除了销售未来大幅增长外，还有净利空间未来大幅提升，集团对于质量与工程控制标准，直接对标Top5房企，完成双击）
关于阳光城的资本结构，负债结构与负债成本，18,19年都会进一步优化，18年净借贷比会下降至200%以下，2020年会降至70%以下，同时集团会利用多种渠道完善负债结构（ABS，中期票据，境外美元债，房地产基金），并进一步降低综合融资成本（降至6.5%）。同时新机制下的快周转模式与增效降本控制，阳光城17年经营现金流实际处于历史最好状态（在17年快速扩张期各项开支新高的情况下实现实属不易，可见新机制效能）。阳光城18年经营现金流会达到再上一台阶的新水平，基本做到当年现金流入能覆盖快速扩张期的拿地支出，建安成本，财务成本与各项开支。
2018年阳光城结算营收会达到470亿+的水平，18,19的净利润释放更会大幅超出市场预期。
阳光城，18年报表8pe,Top15房企，实际项目纯利3pe,Top10房企，未来3年复合增长50%+。
补充阅读：
三全投资战略
1、全地域发展
定位一二线城市，向四周辐射发展，并在三四线城市寻找体量适中、可快速开发、有利润的双赢项目作为补充资源。
简言之即“根据地、环辐射、点开花”，升级了过去“3+1+X”的布局模式。
2、全方式拿地
土地方面，不局限于单一形式，只要是通过测算可以盈利的项目，阳光城都要拿。
特别是在产业导入方面，阳光城集团设置新城镇开发管理中心，进行产业整合，发展产业地产。
一个值得关注的细节是，朱荣斌特意把自己名片的背面设计为：阳光城是世界五百强——阳光控股旗下企业，以此展现阳光城背靠阳光控股的优势。
阳光控股作为位列世界500强的大型投资控股公司，涉足环保、教育、地产、金融、物产、资本等多个领域，包含三家上市公司。
旗下龙净环保是位居国际前列的环保装备制造企业，产品销量连续十余年全国第一；旗下阳光教育拥有200家幼儿园、近40所K12学校以及1所本科大学；旗下阳光金融作为兴业银行民营第一大股东，发起成立华通银行、海峡人寿、阳光证券等；旗下阳光资本则是中民投的发起者之一。
在土地获取愈加困难的背景下，拥有这些强大的控股资源，让阳光城可以用产城融合、产业导入的方式，全方式拿地。
这也让阳光城成为准千亿规模的房企里，最具潜在优势的。
3、全业态发展
在业态布局方面，阳光城将不再拘泥于住宅开发，商业、产业、长租公寓等领域都将成为阳光城新的规模和利润增长点。
五圆发展模型
1）人才：搭建行业最优秀的人才的体系，坚持内部培养及外部引进双管齐下；
2）土储：获取充足的土地储备，坚持三全战略，完善投后管理；
3）资金：实行稳健的财务政策，多渠道创新融资，强化现金流管理。
其次，中间的圆即运营体系是神经中枢，能保障人、财、地三要素的高效结合。
最终，将形成一个大圆，使人才、土地、资金等要素朝着一个良性方向在快车道上循环发展。
朱荣斌认为，五圆模型做好了，就可以达到“人等地、地等钱、钱催人”的效果，让阳光城走上加速发展的快车道。
人等地：不管形势调控如何，团队在投资拿地和开发管理上，都必须保持十二分的热情，永不懈怠。地等钱：找足够多的地，只要市场允许，资金允许，那我就积极拿地。钱催人：地越多规模越大，通过“双赢机制”，员工将获得可观的收益，在激励推动下，就是钱在催人奋进。
金庸笔下，倚天剑与屠龙刀堪称威震武林一堆绝世兵器，而朱荣斌的三全投资战略与五圆发展模型恰如这倚天屠龙。
三全投资战略旨在拉伸扩展阳光城的骨架，核心是变大。
五圆发展模型则是让被拉伸扩展的骨架快速充盈起来，核心是变强。
三全投资战略与五圆发展模型协同组合，便将带来日益强大的阳光城。
2020年龙头房企新供需平衡前，都是地产行业排位赛的大竞争期，这波地产规模集中化的地产供给侧改革浪潮会是无比汹涌。地产Top20成长的空间，并不是来自于地产销售总盘的继续成长（总盘未来大概会在12万亿-14万亿之间），而是来自对市场中小玩家的大吞噬，这个大集中化浪潮才是地产Top20玩家成长空间的本质来源。（2016年全国销售总盘11.7万亿 Top30销售3.3万亿 占比28.2%, 2017年全国销售总盘13.3万亿 Top30销售5.1万亿 占比38.3%）
这轮新历史平台上的地产供给侧大周期的确定性，至少还可以维持2年。一是基于中国地方财政恶化状况，一是基于新型城市化能释放的空间，还有一是基于新中产对于改善型的需求支撑。
2017年市场迎来了久违的价值投资回归，2018年Top20地产企业的价值仍将经历一轮市场重估，地产板块作为A股市场的长期价值洼地，中国的优质核心资产，中长期仍会持续吸引增量资金入场，提升整体价值中枢。
阳光城，地产行业大格局巨变中锁定Top15，冲击Top10的世界500强优质选手。
2020年 目标市值 - 1500亿，星辰大海，仅仅刚刚开始。新繁荣时代，走向大决战！
作者：段段_ChinaElite
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来源：雪球
著作权归作者所有。
附带重要前文
地产供给侧改革再强调
房地产行业，长期看制度设计，中期看宏观结构，短期看财政状况。
从基钦周期而言，地产行业在经历主动去库存，与被动去库存两个阶段后，整体库存水平于17年末达到多年历史库存量新低后，18年龙头房企会开始主动补库存的下一阶段（龙头Top20维持景气扩张，销售量继续增长，同时主动加大拿地规模），在龙头房企被动补库存阶段出现前（表现为龙头房企销售量开始下滑，库存被动增加，龙头Top20景气扩张停滞），市场都不应对龙头房企带有悲观态度。
谈周期不能不分析房地产。因为房地产行业占钢铁需求4成，占水泥需求6成，中国铜需求占比全球的一半，而家电等房地产相关行业占了中国铜需求的一半。地产行业，是中国周期的发动机，而大金融地产板块作为中国周期之母和经济增长策源地发动机，推动了中国30年的经济成长，上下游全产业链一直都值得深入细致研究。上游：大金融，建材，机械，钢铁，化工，有色金属，工程，园林等。下游：家居，电器，家装，家纺，材料，零售，文化旅游等。本轮资源周期行业表现突出，一是叠加全球大宗商品新周期躁动，一是地产周期发动机再次强势启动，另一是供给侧改革持续推进。
虽然地产行业整体从宏观总量上看，未来住宅市场的新售成交量同比会趋向平稳或小幅下滑（一二线与三四城市地产销售的空间会动态增减对冲，总盘量大致维持在12万亿-14万亿区间），由于中国长期地方财政结构仍大幅依赖于土地财政收入，房地产整体库存已处于历史低位（一二线库存为7-8个月，三四线为14-16个月），所以在调控监管与平稳市场并行的大背景下，地产销售总盘难以出现大幅下滑的情况，2020年前，地产行业整体会处于小幅波动，大致平稳时期，地产行业强周期属性开始淡化。同时中国的城镇化整体规模程度对比发达国家仍有空间（根据“全国国土规划纲要（2016-2030年）”，2000全国城镇建区面积约4.2万平方千米，2015年为8.9万平方千米，2020为10.21万平方千米，2030为11.67万平方千米），改革开放以来，我国城镇化进程加快，常住人口城镇化率由1978年的17.9%提高到2015年的56.1%左右，但城镇化粗放扩张，产业支撑不足。新型城市化与大都市圈化的趋势，为未来地产市场提供有力支撑。（2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持。）
这轮新历史平台上的地产供给侧大周期的确定性，至少还可以维持2年以上。数据与模型推论，一是基于中国地方财政恶化状况，一是基于新型城市化、大都市圈化能释放的空间，还有一是基于新中产阶层对于改善型的需求支撑。
中小房企受制于多方限制（融资缺乏支持，债务杠杆难以维系，供应链缺乏控制力，政府缺乏信任度，招拍挂资质门槛提高的不利影响，土储资源获取难度大幅提升，限价控量，行业监管治理等），中小房企正在产生快速的市场规模与产能出清状况（政府调控，中小房企融资渠道收缩，招拍挂资质门槛提高，实际上是地产供给侧改革核心，更快的使得全市场中小房企产能出清，地产总盘向龙头集团集中。16,17年因为看到政府不断加强调控，便对地产优质企业忧心忡忡，从而错失融创，碧桂园，新城，恒大，万科的大多买方机构，都是对于此要点判断不清）。同时地产行业的人，财，资源，正在快速流向龙头Top20房企，产生持续的行业规模与利润双集中化浪潮效应。与此同时，除了大集中化浪潮汹涌袭来外，地产行业大分化的格局也正在逐步展开。同时万亿REITS市场也处于大爆发的前夜。
2016年全国销售总盘11.7万亿 Top30销售3.3万亿 占比28.2%, 2017年全国销售总盘13.3万亿 Top30销售5.1万亿 占比38.3%。
2018年，预估总盘在14万亿左右，Top30销售占比45%+
2017年全国一般公共预算财政收入17万亿，财政支出20万亿，地方债务平台持续恶化，为了获取更多中央补助款，地方政府自行承认GDP造假（扛不住时，不硬撑）。你问我房地产税什么时候会人大立法通过（18,19通过成为主要税种，然后整个10万亿赤字么，房地产税从立法取向上只是针对少数人的调节税种。），18年地方财政的最重要来源土地财政以及紧紧联系的地产行业会怎么样发展，这个也不必多说。
2017年财政收支情况： 国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%。
土地和房地产相关税收中，契税4910亿元，同比增长14.2%；土地增值税4911亿元，同比增长16.6%；房产税2604亿元，同比增长17.3%；城镇土地使用税2360亿元，同比增长4.6%；耕地占用税1652亿元，同比下降18.6%。
作者：段段_ChinaElite
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附带重要前文
关于新买方机构 - 对于阳光城报表的释疑
资本市场中最近一段时间有多家新买方机构向我们询问，表示对阳光城财报数据中少数股东权益增加，归属于母公司所有者权益增幅小于少数股东权益增幅不大理解，在这里统一作出答复。
2017年6月末较2016年末，少数股东权益大幅增加的主要原因：
一、招拍挂拿地和新收购项目金额较大且引入合作方，导致少数股东权益明显增加：
如果合并报表编制主体（合并主体）在当期增加了控股子公司（非100%控股），那么该子公司就会影响合并报表的少数股东权益金额。在非同一控制下，少数股东权益直接根据持续计量的子公司可辨认净资产公允价值归属于少数股东的份额确定。子公司当期产生的净利润归属于少数股东的份额，会增加少数股东权益的金额。
1）2017年1-6月招拍挂项目少数股权：郑州鑫岚光（丽景公馆）40%和郑州旭天盛（丽景湾）40%等；
2）2017年1-6月并购项目少数股权：福建万荣建设（泉州悦府）20%、泉州鑫泉（泉州翡丽公园）50%、杭州中大圣马置业等15家公司资产包的新增投入、浙江清源（富阳丽景湾）30%、浙江上林湖（富阳上林湖）30%、山西亿量（西山项目）49%等。
3）广州南沙丽景湾（50%）、南宁丽景湾（15%）的新增投入。
“归属于母公司所有者权益”增幅小于“少数股东权益”增幅的原因：
1）2016年以前新增项目引入合作方开发较少，近两年开始增多，不管是招拍挂公开拿地还是并购项目。且前者“归属于母公司所有者权益”基数较大、后者“少数股东权益”基数较小；
2）费用前置、预收账款挂账及利润结算的后置，也在一定程度上导致了“归属于母公司所有者权益”增幅不明显。
阳光城在过往项目销售中权益占比非常高，在地产供给侧改革下，阳光城凭借强大优势的世界500强招拍挂资质门槛（世界500强资质，对于地产供给侧改革，土拍资质门槛不断提高，极为关键，中海，华润，中国金茂，绿地，万科，恒大，保利，万达，阳光城，碧桂园具备），加强与区域性地方龙头与其他全国性房企合作，可以更好的获取土储资源，加快全面战略布局，并强化项目操盘与销售力度。在地产供给侧改革大周期与新型城市化，大都市圈化的大趋势下，已占据1,2线核心战略城市的房企可以更加从容全面布局大都市圈周边3,4线城市，战略与打法上更具备优势。同时阳光城的轻资产模式也在有力推展中，凭借为3000亿精心设计打造的管理团队与人员配置，在轻资产项目中，只需要派出精英管理团队，使用世界500强品牌效应，不用资金挤占，便可以抽取最终销售额的5%作为高效回报。
2018年阳光城全年报表利润释放测算 （保守测算，对应2018年，营收470亿+，净利40亿+，EPS 1+）
近来看到不少卖方机构与公募买方幡然醒悟，痛改前非，大彻大悟，开始调高阳光城与其他优质龙头房企2018年EPS预测，我表示，孺子可教也。但是你们绝大多数，真的还是一点也不懂地产行业项目销售，工程进度，周转结算，营收与利润释放计算的本质框架结构，我也只能表示，请再多多加强学习。中国的新繁荣时代崛起，不能再靠忽悠与嘴炮。
以阳光城为案例，再次强调房地产是一个非常清晰的行业。房企基本面判断的核心在于，货值储备规模与质量判断，招拍挂或并购项目土储质量跟踪，供货结构推盘节奏判断，项目操盘能力，销售和工程进度跟踪，合约工程与建工标准判断，周转结算情况，项目毛利净利情况与负债端结构和成本情况，现金流管理能力，供应链控制能力，企业战略，管理机制。房企标的因为会计准则问题，项目结算与利润释放造成延后，但实际纯利释放已提前锁定。阳光城2018年全年报表释放（最保守测算），营收470亿+，净利40亿+，EPS 1+，对于报表PE来说，现市场价格对应18年，8倍PE的Top15房企，对于实际项目销售创造的潜在纯利而言，18年3倍PE的Top10房企。这些最基础的周转结算，利润释放的计算工作，年初便可以做好。
房企就是以现金流、杠杆、周转为核心，以管理机制推动货值、销售与营收、利润的企业。
2018年，销售杀头目标为1600亿，全年供货2300亿+，销售回款率85%。（冲刺目标为2000亿+）
阳光城，18年报表8pe,Top15房企，实际项目纯利3pe,Top10房企，未来3年复合增长50%+。（18年拿地资金1200亿已经到位）
作者：段段_ChinaElite
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