2018/7/9
Monday
小米憋了这么久
想挑个好日子上市
然而还是破发了
雷老板说起点低是好事
…
大雁飞过
哪有不被大投行们拔毛的？
...
另外小米CDR发行暂缓
你们买了独角兽基金的
还得再等一等了
7月份以来，市场上表现最差的板块就是房地产了。主要导火线就是棚改贷款收紧。这个消息早在6月底就已经传开，有媒体称新的棚改项目已经暂停审批。然后7月2日央行公布的数据显示，三家政策性银行的PSL的6月投放量比5月少了200亿元。这对于棚改项目是利空，所以地产板块一下就崩了。
图1：申万一级行业7月第一周涨跌幅
好了，看完这一段，你们肯定想问这一系列数据之间是怎么联动的？
01
什么是棚改
首先，我们先来看什么是棚改。棚改全称叫棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。这个政策是2014年推出的，第一层意义肯定是为了解决困难户的住房问题，第二层意义就和各家地产商息息相关了，就是去库存。
那这两件事如何联系在一起的？旧房要么改造，要么拆除，那原本的户主要有补偿，这时候有两个选择，要么就是改造旧房，或者新建了房子之后补偿一套户主，要么拿着一比补偿款去别处买房。后者有个专门的名词叫作货币化安置比例，这个比例越高，代表着拿安置款去别处买房的人越多，然后现有的商品房去库存力度就越大，因此这笔钱只能去买房，不能拿去干别的事情。
2017年棚改开工609万套，与2016年相差不大，但是其中货币化安置比例则从2016年的48.5%升至67.7%，所以地产销量对棚改力度的依赖越来越大。
所以，既然棚改是至上而下推出的政策，所以棚改推进肯定要靠中央补贴。主要资金来源有三种，公共财政支出，政策性银行贷款，和发企业债。其中政策性银行贷款是主导，那国开行，进出口银行和农发行的钱又依靠央行对这三家发的抵押补充贷款，即PSL。但是，棚改贷款在扩容，PSL却在缩量。
图2：PSL当月新增量
另外一方面棚改有快速审批通道，对一些短期项目，审批权限下放至国开行的分支行，但现在传闻国开行要将审批权暂时收回，新的棚改项目暂停审批。所以一方面资金来源放缓，另一方面项目减少，从某种程度上来说，会对地产商资金回笼造成冲击。
02
139家上市公司蒸发近2300亿
从6月25日爆出棚改项目暂停审批起，地产股就一路崩。6月25日收盘，139家上市地产公司总市值为22782.9亿元，而到7月8日，总市值就仅剩20484.6亿元了，在短短两周内，总市值蒸发了近2300亿元。其中，北京城建，中南建设等棚改概念股更是重灾区，17只棚改概念股从6月25日总市值3055.17亿元，仅剩下7月8日的2795.8亿元，市值缩水近260亿元。
并且，就算是地产龙头也无法幸免。
虽然万科A公告称主要布局在一二线城市，但在多个三四线城市也有土地储备。并且，万科A还在同时推进城中村的改造项目。也就将上海，深圳一线城市中的城中村，握手房不推倒重建但是进行装修改造，让房屋整体更加安全舒适。这些都是要大量资金去推进的。
同样，招商蛇口，华夏幸福等都有三四线城市棚改项目。
图3：地产指数走势
不过，有一点要提出的是，之前棚改贷款节奏较快，但实际棚改推进的进度并不快，意味着资金运用效率并不高。所以即便PSL缩量，也有存量资金待消化，因此也不必过于悲观。
除开靠PSL之外，上市地产公司资金来源还有其他渠道。比如定向增发和发债。不过从2016年以来，定增屡破发，而且定增审批也更严，所以这条路摆明了行不通，今年以来已经有都加上市房企停止增发。所以相较之下，发债会更简单。
除了传统方法，还有创新的融资模式。其中一种就是发行REITs，全称叫房地产投资信托基金，本质就是一种ABS，只不过募集的资金时投向房地产的，可以是租金，可以是住房抵押贷款，也可以是MBS（房地产抵押支持证券）。例如碧桂园，辉旭都有发行。不过这和PPP项目发行的ABS差不多，基本上没啥稳定的现金流收益，所以个人投资者去买这种REITs的积极性也不大。
还有一种就是项目收益债，和企业债有些不同。首先还款资金主要来源是未来项目收益，可以减少地方财政的压力。另外就是发行额度没有企业债那样，受到净资产条件的约束。
不过，总而言之，棚改项目的推进，是地产商销售库存房的一大推动力，所以如果力量减弱，对地产板块无疑是利空。此外，如果低成本的棚改贷款在项目资金来源中减少，那么意味着整体项目的资金成本将提高，无论是定增，发债甚至其他创新金融通道，都将给房企带来成本压力。所以对于投资地产板块，还需谨慎考虑。
最后，谢谢上周各位大佬的打赏~我会努力坚持下去的。
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