昨天提到資本化率如何影響物業估值，今天也一樣$置富产业信托(00778)$ 參考置富2023年報第11頁：「置富產業信託的投資物業保持平穩，於2023年12月31日的 總值為38,997百萬港元（2022年：39,503百萬港元），反映物業組合的租金表現穩定。香港資產的平均資本化率維持不變，仍為4.3%。」
一直有人爭論甚麼是「合理」的資本化率。第一件事要考慮的是「無風險息率」，畢竟物業投資是有風險的，如果物業回報率不能補償風險，好像有那麼一丟說不過去。第二件事要考慮的是「物業質素」，如果今天有人跟你說，有一個物業租金回報「預期」每年增長10%，3%回報率買入，7.2年後回報率不就翻倍了嗎（72法則簡算）？
還有很多因素需要考慮，上面提及的兩項是我個人認為滿重要的。如果說釐定資本化率這麼複雜，倒不如參考一下其他地產商是用甚麼樣的資本化率為投資物業入帳
上面提及，置富為投資物業入帳的平均資本化率是4.3%。置富主要的投資物業是民生商場，與其對標的是 $领展房产基金(00823)$ 。領展的零售物業用 3.25 - 4.6%入帳，而停車場及相關物業用 2.7 - 4.9%入帳。我們在看看其他地產商，商場龍頭 $新鸿基地产(00016)$ （商場類型跟置富有點不同），加權平均資本化率為 5.1%（這裡面應該包括寫字樓）。希慎的零售物業用 5.25 - 5.5%入帳。
我們會看到，每一家地產商為投資物業入帳的資本化率也有所不同，有高也有低。以相對高資本化率入帳的投資物業，通常為改造的商場物業（Asset / Yield Enhancement），而其他則為增長尚有改善空間的物業。那麼這樣說，我就會問置富給的資本化率（4.3%）足夠嗎？下面我們算算RNAV。
物業收入淨額：1299.4M（2022: 1290.2M）
投資物業估值：38997M（2022: 39503M）
淨租金回報率：3.33%（2022: 3.27%）
假如租金不變（這個情況，現實有待商榷，但從2022/23的數據看來，租金是有輕微增長），要求回報率變成5.1%（跟新鴻基看齊，不過個人認為「至少5.5%」），投資物業估值為 254.78億。比原來的388.97億，少134.19億，下調 34.5%。
基金單位持有人應佔資產淨值：280.80億
已發行及將發行基金單位：20.15億個
重估資產淨值 RNAV：（280.80 - 134.19）/ 20.15 = $7.72，另外再減去末期分派（$0.18）= $7.54。
以為完了嗎，還有！上面說到2023年「已發行及將發行基金單位」為 20.15億個，2019年的時候只有19.41億個，意思是每年複合增長為 0.75%。事實上，2024年4月22日，管理人收到按每基金單位$3.558 發行的合計 6556997 個基本費用基金單位及現金 $5832449（管理人選擇20%現金 + 80%基金單位收取管理費用）。如無意外，基金管理人還會透過增發基金單位來支付管理費用。
字太多，不想打了。我上面的內容只是想引起大家對「資本化率」的注意，並沒有說那一間公司不好，市場價格已經反映了。公式很簡單：物業回報率 = 物業租金 / 物業價值。但裡面的變數卻是很多。小弟但求拋磚引玉，大家一起來討論吧
～完～
（非投資建議，投資有風險，買賣需謹慎）
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