喜欢研究M2与房价关系的朋友，可以看一看下面这两张图：
第一张图是1980年以来的日本M2总量数据，第二张图是日本的长期房价。
1991年的时候，如果你告诉别人，你研究出了东京房价上涨是M2推升的结果这个“经济学规律”，并断言，只要未来二十年M2继续增加，房价必将继续上涨。在当时，你很可能会像今天大讲这类理论的网红一样收到很多掌声，因为你已经“对了”二十年。但今天，当日本的M2确实继续增加了二十几年以后，不知道当年那些为你鼓掌的人，打你的心有没有？
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喜欢研究M2与房价关系的朋友，可以看一看下面这两张图：
第一张图是1980年以来的日本M2总量数据，第二张图是日本的长期房价。
1991年的时候，如果你告诉别人，你研究出了东京房价上涨是M2推升的结果这个“经济学规律”，并断言，只要未来二十年M2继续增加，房价必将继续上涨。在当时，你很可能会像今天大讲这类理论的网红一样收到很多掌声，因为你已经“对了”二十年。但今天，当日本的M2确实继续增加了二十几年以后，不知道当年那些为你鼓掌的人，打你的心有没有？
日本的房价和中国的房价不能完全照搬，日元是自由流通的货币，可配置的资产是全球性的，而人民币是管制的货币，只能相对的在境内流通，试想一下，在一个关起门来放水和敞开大门放水的环境下，对资产价格的冲击是绝对不一样的。
日本这20年人均工资是怎么变化的？家庭年收入是怎么变化的？即使不增加也不会减少吧，那么家庭的财富是储存在什么地方？现金上吗？比如日元？美元？或者股市上吗？抑或是其它什么地方？财富重要储存在一个地方的。
现在中国房价上涨确实不是房子少才涨的，现在就是老百姓拼命的把家庭财富往房地产上转移，所有人都怕辛辛苦苦挣的财富未来会贬值，所以大家不敢以现金的形式储存财富，股市也不敢，所以只能用房子来储存财富。
所以，日本人最近20年家庭财富的变化，和日本人现在是怎么储存财富的是值得我们借鉴的
1）听大师的话，准没错：巴菲特生于1930年，美国1918年城市化率超50%，1930年代估计55%左右，随后是高速城市化与郊区化进程，1970年美国郊区人口超过中心城市人口/城市化率70%。听明白大师的话：1）自置居所是曾做过的第三好的投资（其他两个最好的投资是结婚和戒指）；2）别炒房子或玩抵押贷款融资；3）制造和零售房屋不是个好行业；4）只有业内最大的clayton能赚钱。
记录：2016年巴菲特谈买房与Clayton Homes信息跟踪，2017年3月2日星期四。
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2）回顾历史，千万别把周期性搞混啦：房地产大周期的观测指标，小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况，才是决定房价大涨后走势的关键因素。以美国为案例：美国大周期与小周期，每个经济体在其发展史上，几乎都有（且仅有）一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后，则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。 因此，我们可以将房地产周期视作一种“景气循环”，有一定的规律可循，但进行基数性量化较为困难。相对来说，美国数据质量较高，但符合上述条件的数据，也只能追溯到1950 年。从美国房地产市场历史数据看，房价长期上涨、易涨难跌。在过去66 年，美国房产只在1970、1991-1992 和2008-2011 期间三次下跌，其他年份全部上涨。从这张图可以看出，从1950年到2015年，美国房价上涨24.8 倍，同期消费物价指数上涨9.95 倍，名义GDP 上升28.33 倍。也就是说，长期来看，美国房价跑赢CPI，但略输给名义GDP从1950 年到2015年。
转载：从大周期到小周期的前夜，理解中国房地产价格的框架，2016年10月3日星期一。
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3）以动态观点对租售比的再研究：脱离国家经济发展的大周期与城市化阶段，而生搬国际发达经济体（城市化率超过90%）的租售比来判断房价有泡沫，并不妥当。核心问题是，处于高速城市化进程的一线城市，如何判断租售比的极限状况？75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。因此，许多在小周期内有效的逻辑，对这么一个一次性的大周期阶段并不适用。08、09年房价真的是非常便宜的，很多人拿国际上的租售比来判断房价有泡沫，即使当时静态看一套房子需要出租30多年才能回本。
转载：以动态观点对租售比的再研究，2016年10月6日星期四。
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最后，还得听巴神的话：但享受和效用应该是购买的主要动机，而不是利润或再融资的可能性。 而购买的房子应该适合买家的收入。我做过的第三好的投资是购买我的家（其他两个最好的投资是结婚和戒指）。（注：来自2008年致股东的信。）
抱歉哈，说清楚这个事情，有点长！@不明真相的群众 我的观点正嘛？
日本的房价和中国的房价不能完全照搬，日元是自由流通的货币，可配置的资产是全球性的，而人民币是管制的货币，只能相对的在境内流通，试想一下，在一个关起门来放水和敞开大门放水的环境下，对资产价格的冲击是绝对不一样的。
日本这20年人均工资是怎么变化的？家庭年收入是怎么变化的？即使不增加也不会减少吧，那么家庭的财富是储存在什么地方？现金上吗？比如日元？美元？或者股市上吗？抑或是其它什么地方？财富重要储存在一个地方的。
现在中国房价上涨确实不是房子少才涨的，现在就是老百姓拼命的把家庭财富往房地产上转移，所有人都怕辛辛苦苦挣的财富未来会贬值，所以大家不敢以现金的形式储存财富，股市也不敢，所以只能用房子来储存财富。
所以，日本人最近20年家庭财富的变化，和日本人现在是怎么储存财富的是值得我们借鉴的
1）听大师的话，准没错：巴菲特生于1930年，美国1918年城市化率超50%，1930年代估计55%左右，随后是高速城市化与郊区化进程，1970年美国郊区人口超过中心城市人口/城市化率70%。听明白大师的话：1）自置居所是曾做过的第三好的投资（其他两个最好的投资是结婚和戒指）；2）别炒房子或玩抵押贷款融资；3）制造和零售房屋不是个好行业；4）只有业内最大的clayton能赚钱。
记录：2016年巴菲特谈买房与Clayton Homes信息跟踪，2017年3月2日星期四。
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2）回顾历史，千万别把周期性搞混啦：房地产大周期的观测指标，小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况，才是决定房价大涨后走势的关键因素。以美国为案例：美国大周期与小周期，每个经济体在其发展史上，几乎都有（且仅有）一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后，则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。 因此，我们可以将房地产周期视作一种“景气循环”，有一定的规律可循，但进行基数性量化较为困难。相对来说，美国数据质量较高，但符合上述条件的数据，也只能追溯到1950 年。从美国房地产市场历史数据看，房价长期上涨、易涨难跌。在过去66 年，美国房产只在1970、1991-1992 和2008-2011 期间三次下跌，其他年份全部上涨。从这张图可以看出，从1950年到2015年，美国房价上涨24.8 倍，同期消费物价指数上涨9.95 倍，名义GDP 上升28.33 倍。也就是说，长期来看，美国房价跑赢CPI，但略输给名义GDP从1950 年到2015年。
转载：从大周期到小周期的前夜，理解中国房地产价格的框架，2016年10月3日星期一。
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3）以动态观点对租售比的再研究：脱离国家经济发展的大周期与城市化阶段，而生搬国际发达经济体（城市化率超过90%）的租售比来判断房价有泡沫，并不妥当。核心问题是，处于高速城市化进程的一线城市，如何判断租售比的极限状况？75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。因此，许多在小周期内有效的逻辑，对这么一个一次性的大周期阶段并不适用。08、09年房价真的是非常便宜的，很多人拿国际上的租售比来判断房价有泡沫，即使当时静态看一套房子需要出租30多年才能回本。
转载：以动态观点对租售比的再研究，2016年10月6日星期四。
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最后，还得听巴神的话：但享受和效用应该是购买的主要动机，而不是利润或再融资的可能性。 而购买的房子应该适合买家的收入。我做过的第三好的投资是购买我的家（其他两个最好的投资是结婚和戒指）。（注：来自2008年致股东的信。）
抱歉哈，说清楚这个事情，有点长！@不明真相的群众 我的观点正嘛？
QE还在持续，M2余额不断增长，今年楼市被限了，可是实体经济还是没有拉动，连实体商品都没有拉动，金融系统流动性紧缺却在加剧，我们显然是在陷入通缩啊，这钱到底去了哪里？
我个人观点是因为M2的大量实质是信贷，而信贷都是有成本的，新增的流动性都在填补信贷的成本，可想信贷规模到了何种程度，一旦这种支撑断裂，是不是想想都可怕，是不是去杠杆迫在眉睫了？从一个数据来反映，M2余额几乎逐月都在增加，少则三五千亿，多则一两万亿，而在4月份去了一下杠杆，当月M2余额不但没增加反而减少了3000亿，这是不是值得警惕，所以说5月份的M2余额非常关键了，如果持续下降说明，去杠杆的力度是有持续性的
房地产与股票一样，就是看预期。一旦预期发生根本性变化，就是一地鸡毛，任何理由和因素都不需要。
日本不动产持有费用每年为房价的1%到5%。
中国不动产的持有费用可以忽略不计。
上面可以证明房价与M2并非绝对的正相关；
商品价格核心因素还是取决于供需，在供需平衡或者供不应求的状态下，货币供应量会起到推波助澜的作用。
日本才多大地方？有可比性么？
一个小区有100套房，1万一平。第二年有一户转让，成交了一套，2万一平。此时全小区的房产都成了2万一平，整个小区所有人的房产市值都翻了一倍。是不是感觉像什么一样？