今天以投资为目的买入北京房产，是在参与一个自发的庞氏骗局？

     庞氏骗局的名字来源于一个著名的案例，这个案例是由查尔斯.庞（Charles Ponzi）1920年在美国操作的。庞氏骗局吸引了最初的投资者，当这些投资者赚得大量钱后，便将自己的成功故事讲述给另一轮的投资者，这轮投资者进行了更多的投资从而允许骗子能付给第二轮投资者报酬，第二轮投资者的成功故事吸引了更大一轮的投资者，依此类推。这一骗局注定要终结，因为投资者不可能永远增长下去。

     2013年因资产价格实证分析方面的贡献获得诺贝尔经济学奖的耶鲁大学教授罗伯特.希勒，曾在他的“非理性繁荣”一书中，提出了一个很重要的概念：自发的庞氏骗局。

      什么是自发的庞氏骗局呢？

      我们先回顾一下典型庞氏骗局的最核心特征：最初的投资者对这些骗局是持非常怀疑态度的，很少有人上当，直到投资者看到别人已获得大量收益时，才会对这一骗局真正充满信心。这证明：看见邻居，同事赚得巨额钞票，对人的思维方式会产生重大影响。对于许多人来讲，别人赚了钱是最有力的证据，这些证据的重要性甚至超过了对很多荒唐事件所进行的最符合逻辑的质疑。促使自己加入庞氏骗局中。

     既然如此，不管是在股票还是房产投资活动中，如果由于种种偶然因素，某种资产的价格出现了长时间的，超出多数人想像的上涨，尽管这种上涨既不是某个操作者所设计控制的，也与该种资产的内在回报毫无联系，是不是也有可能，仅仅因其财富效应而产生人为控制的庞氏骗局一样的效果？

     希勒对此的看法非常肯定：“许多金融教材都认为金融市场是合理而有效运作的，但是没有论述证明投机性泡沫的反馈机制为什么不能发生。事实上，这些教材甚至没有提到泡沫或庞氏骗局。这些书给人的感觉是金融市场在有序运行，市场像数学一样精确地运行”，但实际上，就如同在庞氏骗局中一样，投资者有时会在缺乏内在回报的资产价格变动中获得回报，当这种回报在较长的时间段里得以持续之后，会有越来越多的人津津乐道这类赚钱故事。这些故事并非虚构，因此具有极强的感染力，吸引了更多的参与者。希勒认为：“从庞氏骗局到自发的投机性泡沫的扩展是如此的自然，以致于人们会得出如下的结论：如果关于投机性泡沫有什么可辩论的话，那么证明庞氏投机性泡沫为什么不能发生的举证责任应该留给怀疑论者了”。他用这种“自发的庞氏骗局”完美解释了2000年的网络泡沫。

      我们来看看今天的北京房产：

这个表里的3000万金额，是以目前北京某处住宅的真实交易价计算的，装修费，租金，也是真实的。

五十年期债券，也是用目前的真实收益率计算。债息用于再投。

股票是以某上市公司目前的财务数据为原型：自由现金流10%左右，派息5%左右。但作了一个不大可能成为现实的过度保守假设——五十年内来自经营的自由现金流增长为零。只是，该公司每年把未分配的现金部分用于减少贷款或投资，抑或买银行理财产品，假设这几种活动等价，为这部分现金每年产生的回报为5%。这样一来自由现金流还是会出现增长，但公司并不因此每年增加派息，而是每十年调整一次，使该时点派息达到公司自由现金流的一半。投资者每年将分得的股息用于再投。

假设房价与股价都五十年不涨不跌，房屋五十年折旧后的残值率，按20/70计算。债券到期还本。长期通胀率年2%

那么，在上述假设条件下，我们可以看到投资于这种特定股票的3300万，五十年后剔除通胀的市值为10个亿，债券为9千多万。而该房产剔除通胀后的现值，竟然只有令人惊讶的1161万。大约相当于债券回报的9分之一，股票的100分之一。最关键的是：居然大幅低于初始投入。

造成这种局面的核心原因在于，房价太高，租金回报率低到1%多一点。以至于连折旧和装修摊销都无法覆盖。统计资料显示，美国房产的长期租金回报率均值，大约在5%左右。目前东京房产的租金回报率约7%

我们都知道，传统金融理论可以尝试用方差来解释这里的债券和股票回报差异（大意是债券的波动更小，所以风险也低——如果你同意波动是风险的话，相应收益率就低）。但不管什么理论，都无法解释人们为什么要去投资一个长期预期回报为负值得资产，甚至，还要充满热情地通过房贷放杠杆去投资(这张表里没有考虑贷款和计算贷款利息，因为那样一来损失实在太大，但现实中很普遍）。

唯一的解释是，这个房产的投资者根本就不打算靠长期持有这个房产本身赚钱，他或她只是准备过几年涨个一倍两倍之后卖掉，不但轻松还了贷款，还能大赚一笔。这样的好事发生的前提是：有另一个投资者将来会愿意以这个高价从他们手里买过来。但谁会高价买一种会给自己带来长期亏损的资产呢？很明显，只有那个相信在将来的将来还会有人出更高价的人。。。

这就是一个典型的，自发庞氏骗局。只要还能找到更多想通过这个骗局赚钱的下线，它就还能持续。正如身处这个骗局中的人们，特别喜欢讲述的一个段子：一屋子的朋友讨论投资问题，一个做开发的老总问A，你投资房产亏过吗？答曰没有。问B，也没有。问C，还是没有。问有人亏过吗？一个都没有。那不就结了嘛。桌子一拍，买!

这个段子的魅力，在于它给很多，不得不为充满这个世界的不确定性而忧虑的人们，传递了一种确定的保证。然而，令人遗憾的是：过去的确定收益其实什么也保证不了。它恰恰也是庞氏骗局的最典型特征之一。大家可以试想一下，如果把段子里这位斩钉截铁的老总换成查尔斯.庞，是不是正合适？当然，即便这个段子是真的，这位老总也不可能是查尔斯.庞。在自发庞氏骗局里不会有一个查尔斯.庞，因为每个参与者都是