不废话，先上图。
1.在建-已售未结 代表存量可供出售的面积，这一数值是稳定的，2022年拿地平均地价翻倍，上述面积有略微下降，毛估估可供销售货值稳定。
2.从2019年开始，拿地面积持续低于销售面积，开始持续收缩土储规模，规划中项目计容建面持续降低。
3.土储可供销售年数保持稳定，始终保持在2-3年的水平，万科并不缺地。
4.在建项目金额/面积 持续提升，代表可供销售货值单价提升。
5.新开工面积持续下降，以降低对资金的占用，2022年通过提高拿地单价的方式保证可售货值的稳定。
总结：从2019年开始，万科持续压缩存量土储的面积，同时降低新开工面积压缩在建项目规模，以保证交付洪峰来临时的资金安全。万科2020年销售金额高达7041亿，已售未结金额6981亿，2022年，万科销售金额4169亿，已售未结金额5300亿，交付洪峰对万科资金占用的压力期已过，未来将进入平稳发展阶段。
从万科的战略来看，开发、经营、服务并重是长期战略，未来业绩的主要增长点在于经营类业务的持续扩张及REITs加快周转贡献利润，住开业务对业绩的贡献主要在于结算毛利率的回升。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
精彩讨论
歇斯底里的帅2023-10-26 12:32最近行业下行，其实有不少人关心万科的存量土储何时出清？
我大概算了一下，截止2022年底，万科土储3000多万方，其中有一千万方是楼面价极低（比如一两个亿就几百亩）滚动开发的，基本不占用资金。那么剩下的土储还剩2000多万方，2022年新开工1500多万方，那么，还剩下几百万到1000万方土储，剩下的就是在建的项目，在建的项目今年竣工面积很大。去年销售2600万方，可以说土储基本出清了。
所以，不用担心万科土储减值的问题。万科从2019年行业景气周期开始去土储，土储大部分卖在高位了。当然，2021年上半年全行业拿地楼面价都偏高，而万科2021上半年预留了2000亿货币资金，拿地是相对少的。所以，经过2019-2023这5年去土储，万科的土储已出清的差不多了，在大型房企里，万科的资产是最轻的。
过去我经常说万科资产重，主要是经营类业务，不能发REITs，占用了大量自有资金，不过这些资产每年也可以产生6-7%的现金流。目前正在推进3个REITs，争取年内能发出，这个问题解决了，万科的资产肯定会变轻。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
天宇流星2023-05-01 21:24万科从18年开始喊活下去，从19年连续拿地面积小于销售面积，去杠杠非常明显，不是像各位老铁喷的别人只喊不干的，万科好歹年收入5000多亿的，员工十几万的大公司，转向难道是直接停下来？这样谁都不会允许的，船大难掉头，只能慢慢的降杠杆啊，其实万科经营一点问题都没有的。当前只是周期的底部难看而已，就这样，各位老铁看看去年的利润应该还是所有房地产企业第二名，仅仅少于华润，分红金额更是第一吧，远远超过第二名，销量也是前三，其实销售万科想拿第一完全有继续和保利一样上杠杆的能力，只是管理层志不在此。
歇斯底里的帅2023-10-31 11:50我不管市场怎么看，股价怎么走，我觉得自己的逻辑是对的。万科的行业地位和国企背景决定了其安全性，这是最简单的常识。我一股也没有卖，我就是简单地相信常识。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
歇斯底里的帅2023-05-01 21:40是的，缩表的时间不同，效果完全是不一样的。比如万科在19-20年景气周期缩表，土储的去化就非常好，是赚钱卖的，股东权益持续增长，杠杆自然会下降。现在有不少房企被动缩表，赔钱卖，越卖实际杠杆越高，无解。央企现在还在加杠杆阶段，不知道去杠杆的时候会是怎样的情景，但如果维持目前的周转水平，交付洪峰的资金压力会很大。万科最令人欣赏的一点是，她是top级房企里唯一实现主动缩表并取得成功的房企，在缩表的过程中，还顺带把经营类业务做到了行业领先的地位，不过好像很多小股东对此好像并不满意$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
歇斯底里的帅2023-10-26 14:09不亲身经历这个周期，是无法理解行业出清到底有多残酷的。能活到现在的企业都非常优秀，对这些优秀的企业致以敬意！可是行业发展到现在，不是企业优秀就可以活下去，而不是比谁更优秀，谁更少犯错，谁做的准备工作最足。万科是最早提出活下去也是最早去库存的，现在资产也最轻，会计处理给未来预留的空间也最大。试想，在前几年行业景气的时候，提出活下去、缩表出清、黑铁时代的时候，需要多强的前瞻性和勇气，又承受了多少批评。并且万科战略定力很足，坚持以销定产的策略，这两年一直坚持去库存没有加杠杆，这种策略就预留了很多容错的空间。
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最近行业下行，其实有不少人关心万科的存量土储何时出清？
我大概算了一下，截止2022年底，万科土储3000多万方，其中有一千万方是楼面价极低（比如一两个亿就几百亩）滚动开发的，基本不占用资金。那么剩下的土储还剩2000多万方，2022年新开工1500多万方，那么，还剩下几百万到1000万方土储，剩下的就是在建的项目，在建的项目今年竣工面积很大。去年销售2600万方，可以说土储基本出清了。
所以，不用担心万科土储减值的问题。万科从2019年行业景气周期开始去土储，土储大部分卖在高位了。当然，2021年上半年全行业拿地楼面价都偏高，而万科2021上半年预留了2000亿货币资金，拿地是相对少的。所以，经过2019-2023这5年去土储，万科的土储已出清的差不多了，在大型房企里，万科的资产是最轻的。
过去我经常说万科资产重，主要是经营类业务，不能发REITs，占用了大量自有资金，不过这些资产每年也可以产生6-7%的现金流。目前正在推进3个REITs，争取年内能发出，这个问题解决了，万科的资产肯定会变轻。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
万科从18年开始喊活下去，从19年连续拿地面积小于销售面积，去杠杠非常明显，不是像各位老铁喷的别人只喊不干的，万科好歹年收入5000多亿的，员工十几万的大公司，转向难道是直接停下来？这样谁都不会允许的，船大难掉头，只能慢慢的降杠杆啊，其实万科经营一点问题都没有的。当前只是周期的底部难看而已，就这样，各位老铁看看去年的利润应该还是所有房地产企业第二名，仅仅少于华润，分红金额更是第一吧，远远超过第二名，销量也是前三，其实销售万科想拿第一完全有继续和保利一样上杠杆的能力，只是管理层志不在此。
我不管市场怎么看，股价怎么走，我觉得自己的逻辑是对的。万科的行业地位和国企背景决定了其安全性，这是最简单的常识。我一股也没有卖，我就是简单地相信常识。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
我个人从主观上判断，万科的缩表出清周期已经结束。其实如果关注管理层言论的话，去年初万科年会上郁总的表述是，缩表出清生死之战，今年郁总在业绩会上的表述是春天来了。万科的春天来了，不管你信不信，我是信了。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
很多人没有看懂万科。
现在扯销售的人都是非常无知的，其实万科最近走的弱跟6月销售预期不好有很大关系。
万科过去几年主要就做了一个事：去土储，去土储的过程销售不会好。
去了土储，把宝贵的资本金做经营类业务，做旧改，做高毛利周转稍慢的项目，把拿地的节奏控制住，提高拿地单价减少拿地面积，这是应对不知何时到来的周期下行最有效的方式。
房企需要面对的行业环境是，周转变慢了，不会总是有限价房快速去化的机会的，周转必然变慢。看不到这一点，就看不懂谁才是真正的优质房企？谁在未雨绸缪？
面对周转变慢，谁最早出清，谁最早股权融资，谁最先提高产品品质和定位，谁就占据了未来的竞争优势。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
万科：好危险，终于活下去了！
同行：万科牛B！ 还能分红？
股东：还要脸吗，股价跌这么多还不涨
我给地产股的空头提个建议，要做空地产股，做空万科就行了。只要把万科打下来，就能把整个地产板块砸下来，房企失去融资能力，现金流枯竭，整个板块就做空成功了，加油！$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
是不是对缩表有误解？表是资产负债表的意思，压缩负债规模才叫缩表，和面积不面积没有一毛钱关系。去年万科新增负债的增加量可是名列前矛的，都超过了15%，市面上有几家去年是超15%。这跟本不是缩表行为，完全是加速扩表行为。人家是压缩负债规模后面积缩减，你增加负债面积还缩减，恰恰反而证明什么呢。
不确定的是整个房地产市场下滑的持续性，如果阴跌几年，对整个行业都是严重打击！