首先你的第一点就是错的,也是很多人的错觉,华侨城这几年的成长性哪里比万科保利差?2018年比2014年净利润涨幅,你不妨自己将三者的做个比较。
至于规模,难道规模比盈利能力更重要?长期保持高毛利率不是代表企业模式具备独特竞争力么?
至于你说商业模式和竞争优势不明显,理由又是什么呢?成长性具备,盈利能力也突出,文旅+地产模式也是目前最成功的一家企业,这个不是自己独特的优势?
说到底还是无来由的偏见,所有看上去最能站住脚的空方论据就是:你的股价表现不行,股价不行,就是公司内在一定不行……
第一年:200:1000乘以百分比等于百分之20,
第二年: 190:900乘以百分比等于百分之21.1
但是实际上公司在不需要重置摩天轮的时间内,如果不增加管理人员等费用,每年的实际利润都是200万。但是,账面利润会因为折旧而每年降低。同时roe都会每年提高。
实际上公司会扩大经营的,每年的净利润会再投资,所以它的净利润会增长,净资产也会增长。但从理论上说,折旧是不损害真实利润的,是会提高roe 的。
roe是一个账面指标,如果账面价值和实际价值一致,roe就是实际盈利能力。如果二者不一致,roe反映的东西很复杂。例如包含了隐藏资产或者虚增资产。因此并不等于真实的资产盈利能力。
我们投资,是购买的资产,也是购买的盈利能力。最好二者能统一以来。
首先你的第一点就是错的,也是很多人的错觉,华侨城这几年的成长性哪里比万科保利差?2018年比2014年净利润涨幅,你不妨自己将三者的做个比较。
至于规模,难道规模比盈利能力更重要?长期保持高毛利率不是代表企业模式具备独特竞争力么?
至于你说商业模式和竞争优势不明显,理由又是什么呢?成长性具备,盈利能力也突出,文旅+地产模式也是目前最成功的一家企业,这个不是自己独特的优势?
说到底还是无来由的偏见,所有看上去最能站住脚的空方论据就是:你的股价表现不行,股价不行,就是公司内在一定不行……
物业资产折旧和公允价值重估都同时影响ROE的分子分母,但折旧是降低了ROE,原因很简单,因为年度净利润肯定是明显小于净资产的,从年度折旧值来说,对分子的影响幅度肯定大于分母,所以自持物业折旧相对来说是降低ROE的,同理,公允价值重估虽然同时增加了分子和分母,也是对净利润的影响程度大于净资产,所以是提高ROE,但如果将来出现没有物业重估收益,而过去年度重估带来净资产累积还在分母上,那么ROE就会出现明显下降,折旧则相反,当折旧结束,ROE是跳增(假如其它因素不变)。
当然,这个是指自持物业规模相对比较大,折旧摊销值或公允价值重估值也较大的情况下,对ROE的影响就不能忽视。
据说华侨城25年计提折旧的资产达150亿,固定资产余留145亿,大致沉淀资产300亿,估计其中有50亿游乐设施是没有价值的折旧消耗,250亿是成本价的老窖陈酿,成本价入账 还计提折旧,300亿是这二十年来累积的物业资产,20年前的深圳房价如何啊?
折旧影响净资产 同时也影响利润,分子/分母同时变化就不影响ROE,公允利润就能提升ROE 资产快周转能提升ROE 毛利率净利率能提升ROE 高杠杆能提升ROE,其它的不影响
破产估值法,是对那些可能破产的公司计算资产余值的烟屁股估值。还有一种叫资产重置法,其实都是净值估值法的变种。前面还有人说的股息率法,其实是pe法的变种,股息率本身只是衡量当年现实回报率,但存留利润本身也有价值的,所以本质上也是pe法。
他说的不对。说反了。公允值可以提高利润,也可以提高资产净值,所以对roe可能没有影响,所以可能没有影响,是因为分子和分母的相同增量未必计算的结果一样。但是,减值和折旧一定是减少了资产净值,所以分子和分母的变量不是同步的。roe高的公司,一定是资产净值更有效,而类似0069这样的公司,资产净值是压缩饼干,因此效率是非常高的。换一个角度说,roe高,实际上是隐藏了部分净资产。其实,你看有些公司募集资金的时候,由于增加了净资产,往往会导致roe的降低,因为分母的值增加了。