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$华侨城A(SZ000069)$ 现在市场有四种估值法。1，按照市盈率估值，其实就是按照盈利估值，适合制造业，似乎对金融地产不起作用。2，按照成长性估值，似乎市场对创业板的小公司适用，好像对银行地产也不适用。3，按照市梦率估值，其实就是靠梦想。对科创股都这么估值。4，最后就是按照净资产估值。大家认为金融地产适合这么估值。且不说这种估值法是不是合理，我们按照这个法子，看看华侨城A是不是合理？大家知道华侨城的资产和万科类型的地产有些不同，主要是沉淀的资产比较多，而这些资产按照成本法入账，而且每年都要做资产减值提取，折旧提取，因此，华侨城的账面资产远远低于实际资产价值。这，就是华侨城A为什么能够保持高的ROE的原因之一。按照资产净值估值法，华侨城明显就吃了大亏了。其次呢，华侨城的财报对净资产一项很多人看不懂，在一年的季度报告中，利润值增加了，但是净资产却没有增加，有时甚至是还减少了。所以，华侨城的走势就一直这么艰难。市场既忽视它的利润的持续而稳定的成长性，也忽视了它的资产价值的真实性。
这是目前无法克服的一个问题，股价不起来，就无法解决这个问题。
咱们说的不是一个问题，你和其他人可能都没有明白，roe这个指标其实是一个账面指标，不是针对真实的资产和利润的指标。当然如账面和真实的资产一致，账面的就是真实的。我举个例子说，一个公司只有一个资产摩天轮，成本入账是1000万，每年产生200万的利润。这是百分之20的roe是不是？那么第二年折旧百分之10，摩天轮的账面价值是900万，这是账面净资产，不是实际的净资产。如果公允价格的话可能价值是2000万呢，因为土地是升值的。我们分两个方面谈论利润：一个是实际利润，他每年均衡都能获得200万的实际利润，这就是真实的利润，并不会因为提取了100的折旧而减少。另一个方面，账面利润，因为这100万的折旧，计入期间费用，期间费用是营收的扣减项，也就是营收减少了100万，而不是净利润的扣减项。那么账面利润减多少呢？如果同比例减少，例如20万，那么账面利润是180万（不考虑其他损益），那么roe是不变的。但是，未必是同比例的减少利润，而可能是只减少了10万账面利润。公司第二年计入的利润是190万。因此roe对比为：
第一年：200:1000乘以百分比等于百分之20，
第二年： 190:900乘以百分比等于百分之21.1
但是实际上公司在不需要重置摩天轮的时间内，如果不增加管理人员等费用，每年的实际利润都是200万。但是，账面利润会因为折旧而每年降低。同时roe都会每年提高。
实际上公司会扩大经营的，每年的净利润会再投资，所以它的净利润会增长，净资产也会增长。但从理论上说，折旧是不损害真实利润的，是会提高roe 的。
roe是一个账面指标，如果账面价值和实际价值一致，roe就是实际盈利能力。如果二者不一致，roe反映的东西很复杂。例如包含了隐藏资产或者虚增资产。因此并不等于真实的资产盈利能力。
我们投资，是购买的资产，也是购买的盈利能力。最好二者能统一以来。
首先你的第一点就是错的，也是很多人的错觉，华侨城这几年的成长性哪里比万科保利差?2018年比2014年净利润涨幅，你不妨自己将三者的做个比较。
至于规模，难道规模比盈利能力更重要?长期保持高毛利率不是代表企业模式具备独特竞争力么？
至于你说商业模式和竞争优势不明显，理由又是什么呢？成长性具备，盈利能力也突出，文旅+地产模式也是目前最成功的一家企业，这个不是自己独特的优势?
说到底还是无来由的偏见，所有看上去最能站住脚的空方论据就是：你的股价表现不行，股价不行，就是公司内在一定不行……
物业资产折旧和公允价值重估都同时影响ROE的分子分母，但折旧是降低了ROE，原因很简单，因为年度净利润肯定是明显小于净资产的，从年度折旧值来说，对分子的影响幅度肯定大于分母，所以自持物业折旧相对来说是降低ROE的，同理，公允价值重估虽然同时增加了分子和分母，也是对净利润的影响程度大于净资产，所以是提高ROE，但如果将来出现没有物业重估收益，而过去年度重估带来净资产累积还在分母上，那么ROE就会出现明显下降，折旧则相反，当折旧结束，ROE是跳增（假如其它因素不变）。
当然，这个是指自持物业规模相对比较大，折旧摊销值或公允价值重估值也较大的情况下，对ROE的影响就不能忽视。
据说华侨城25年计提折旧的资产达150亿，固定资产余留145亿，大致沉淀资产300亿，估计其中有50亿游乐设施是没有价值的折旧消耗，250亿是成本价的老窖陈酿，成本价入账 还计提折旧，300亿是这二十年来累积的物业资产，20年前的深圳房价如何啊？
那个人并没有完全说错.只是表达不正确.原话本意是.在会计项目中途处理中.
例如.原定10年折旧项目.折旧到8年后.突然说发现还可以使用10年.剩下2年再分摊10年折旧.那不就操纵出利润.相反操作可减少利润.但是对roe影响很小.
项目在折旧中.如遇到出让.项目出资合营..抵押.可以改变折旧剩余为公允.立马提升当年roe..
本人是股票社会大学会计专业.的.如说的不对.请见谅
oe本身就是一个会计上的财务指标，大家都知道现实中旅游资产的毛利率是很低的，或者说是投资的成本回收期是很长的，这两种说法其实是一回事情。所以理论上应该给旅游资产较高的pe，并不能用pb去估值，你看看其他旅游资产的公司就是如此。现在看0069的旅游毛利率和ore为什么这么高呢？（按照融创的说法，文化旅游资产的盈利率百分之4都不到，不够贷款的利息成本，所以绝大多数公司做文化旅游就是烧钱，很难盈利），是因为经过20多年的经营，0069的文化旅游资产沉淀了大笔的资产，他的账面价值和实际价值差距巨大。所以，才会形成账面1元的资产能产生2毛的净利润，0.35元以上毛利。你不能说0069的资产盈利能力差。因为roe本来就是一个账面资产的盈利能力问题。
物业资产折旧和公允价值重估都同时影响ROE的分子分母，但折旧是降低了ROE，原因很简单，因为年度净利润肯定是明显小于净资产的，从年度折旧值来说，对分子的影响幅度肯定大于分母，所以自持物业折旧相对来说是降低ROE的，同理，公允价值重估虽然同时增加了分子和分母，也是对净利润的影响程度大于净资产，所以是提高ROE，但如果将来出现没有物业重估收益，而过去年度重估带来净资产累积还在分母上，那么ROE就会出现明显下降，折旧则相反，当折旧结束，ROE是跳增（假如其它因素不变）。
当然，这个是指自持物业规模相对比较大，折旧摊销值或公允价值重估值也较大的情况下，对ROE的影响就不能忽视。
是这么回事，好的一点是财务处理趋同是大势所趋，也是发展方向，华侨城真实PB更低在以后会给管理层和集团带来更大的压力和更多的关注，更注重市值管理和资本市场也是资本市场更加成熟的一个表现！
我为什么今天反复给大家讲折旧和资产减值的问题，是因为很多人不理解0069为什么roe和毛利率那么高。为什么对它用净资产法估值是非常低估的（相对万科和新城可以做对比），结论是：1, 0069的账面资产和真实资产之间有巨大的差距，换句话说，他隐藏了大量的资产。2， 0069的账面资产是“压缩饼干”，因此同样BP的估值，0069其实是吃了大亏的。举个例子说，假设某个公司的账面价值和真实价值是一样的，那么0.9PB的估值，就是9毛钱买了1元的资产。如果B公司的资产是类似0069一样，1.5元的真实资产在账面上为1元资产，0.9PB的估值等于9毛钱买了1.5元的资产。所以，0069的估值是非常非常低估的。我这么解释不知道大家明白不明白。
当然，明白了也是然并卵，因为散户无法价值发现。