| 发布于: | 雪球 | 回复：16 | 喜欢：2 |
你这是以静态视角看待新城了，2023年底，200座开业的吾悦广场，150亿的租金收入，60亿的商管净利润是大概率的事件，就按1倍净现比，也就是60亿的现金流，依然按你说的33倍比值算，也就是1980亿市值，2年半翻倍，已经是很牛逼的投资标的了，实际上，住开估值为零，你觉得这样就合理？
同意！
其实按照现金流折现法三要素去考虑，建成的吾悦广场基本没什么额外的资本开支，自由现金流应该和净利润差不多，收租的生意模式赚的是真钱，又是永续经营的生意，按照巴菲特all money is equal的说法，以现在3点几的无风险利率算，33倍的估值还真是合理估值。我个人觉得新城最大的风险不是估值高了，在增量时代，是吾悦广场自己经营不善，自己折腾死，在存量市场时代，是被竞争对手击败，毕竟，将来是要和万达、龙湖这些优秀对手直面竞争的，这个就要持续跟踪了，至少从目前看吾悦运营是属于优秀行列的
23年增速就下来？你觉得吾悦开200座就天花板了？去看看申万袁豪团队的研报对行业的空间的测算，怎么说吾悦也得四五百座之后再谈天花板吧。即使23年后新城不再开一座吾悦广场，按吾悦单个广场租金收入的曲线，单靠现有广场坪效的提升，利润增长这块也可以高速增长三五年（单个广场的运营成本几乎是固定的，租金的提升除去税收基本可以完全转化为利润）。而且即使进入存量市场时代，吾悦也至少有两个增长点，一是轻资产运营这块。二是一旦在手500座广场，吾悦就是线下消费平台，像腾讯依靠微信流量培育什么新的业态，也并非不可能的事。3年之后吾悦广场不大可能按下高速增长的刹车键