其实按照现金流折现法三要素去考虑，建成的吾悦广场基本没什么额外的资本开支，自由现金流应该和净利润差不多，收租的生意模式赚的是真钱，又是永续经营的生意，按照巴菲特all money is equal的说法，以现在3点几的无风险利率算，33倍的估值还真是合理估值。我个人觉得新城最大的风险不是估值高了，在增量时代，是吾悦广场自己经营不善，自己折腾死，在存量市场时代，是被竞争对手击败，毕竟，将来是要和万达、龙湖这些优秀对手直面竞争的，这个就要持续跟踪了，至少从目前看吾悦运营是属于优秀行列的