$新城控股(SH601155)$ 新城土储分析：
1.A股年报第30页：计容土储13145万平，已经结算3891万平，余9254万平，乘77%就是7126万平。（权益计容）
2.港股01030年报第28页：权益土储7672万平，除以67.14%，A股土储11427万平，计容土储8464万平。（权益计容）
3.按土储大的8464万平继续研究下去。
4.按港股总土储14288万平，计容土储14288/1.35=10584万平，扣除已售未结3600万平，余6984万平，权益计容6984*77%=5378万平，再扣吾悦1560万平（权益比例很高）。余3818万平。
其实新城的可售土储已经不多了，后劲不足了。主要原因是已售未结和吾悦都颇为庞大，而这些都体现在土储里。这也解释了新城有大量投资物业，而有息负债并不高的原因。
对今后新城的预测：要维持2500亿的销售额，必须大量补充土地。今后要维持2500亿的年销售额会非常困难。吾悦低效资产对新城会构成压力。我坚持住宅最佳，商业的可以搞，但要出售而不是自持。坚持商场，办公楼，长租公寓，酒店，文旅均为低效资产的观点。
注：别的公司也有已售未结，自持商业。但自持商业规模小。吾悦规模大，而且权益比例高，使得新城土储虚高，其实并不多了。
$新城发展(01030)$
精彩讨论
我不懂股票啊2021-03-29 00:19不懂别瞎BB
李树鹏20032021-03-29 09:21说的好像现在囤地还能赚大钱似的。
原先房地产行业主要赚的是土地升值的钱，因为城镇化速度加快，每年大量新增住房需求人口，要赚钱就得猛加杠杆囤地。相当于我们普通人前十年想赚钱，就得猛加杠杆买房一样。融创恒大都是这个路数。
现在房地产行业主要赚的是精细化管理的钱。因为城镇化尾巴阶段，从增量行业变成了存量行业，需求端的涨价幅度已经跑不过通货膨胀速度（尤其新房，还被政府政策摁住），行业毛利率普遍下滑。以后也就赚个制造业的毛利率和净利率。
当全行业毛利率下降到15%左右时，行业普遍亏损。这时，能胜出的企业依靠的是精益求精的管理能力，把三费费率降低，把周转速度加快，再有些品牌溢价更好。
总之，存量时代，以后基本赚不到土地升值的钱，不管什么时候买地，毛利率都差不多。赚的是精益管理的钱，基本就是制造业企业胜出的方法，比如丰田。
你见哪家制造业企业，以多囤原材料为荣的？现在是哪家企业相对土储少，周转快，还能扩大销售额，才更牛逼。
$中国海外宏洋集团(00081)$ $新城控股(SH601155)$
宁静千觞2021-03-29 01:47综合体算是这几个中最好的了，比文旅，酒店，办公楼等好太多了，就算这样，综合体也不能算高利润的，毕竟7-8亿的综合体，一年才1亿左右收入，4000-5000万利润，如果你的融资利息6%，说明打平。所以综合体算最好的沉淀资产，当是还是不如纯住宅挣钱，就是住宅没有未来。综合体，文旅都是赌将来降息
想猫的人2021-03-29 00:36这个牵涉到消费者心理。人们就愿意在房子上花钱，而不愿在酒店上花钱。
杭州有西湖国宾馆（刘庄），住过二次，挑最便宜的大约500-600元（淡季）。现在贵了，估计要过1000了。环境是没得说，极好。如果出售，愿意出价的肯定多，但愿意长期租住的就很少。（当然这个肯定不卖了）。
商场也是一样的道理。
消费者的心理就是愿意在住宅上花钱。其实这并不理性，你把别墅卖了，去住西湖国宾馆，绝对比你住的别墅环境好几倍。但没人会这么干。
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说的好像现在囤地还能赚大钱似的。
原先房地产行业主要赚的是土地升值的钱，因为城镇化速度加快，每年大量新增住房需求人口，要赚钱就得猛加杠杆囤地。相当于我们普通人前十年想赚钱，就得猛加杠杆买房一样。融创恒大都是这个路数。
现在房地产行业主要赚的是精细化管理的钱。因为城镇化尾巴阶段，从增量行业变成了存量行业，需求端的涨价幅度已经跑不过通货膨胀速度（尤其新房，还被政府政策摁住），行业毛利率普遍下滑。以后也就赚个制造业的毛利率和净利率。
当全行业毛利率下降到15%左右时，行业普遍亏损。这时，能胜出的企业依靠的是精益求精的管理能力，把三费费率降低，把周转速度加快，再有些品牌溢价更好。
总之，存量时代，以后基本赚不到土地升值的钱，不管什么时候买地，毛利率都差不多。赚的是精益管理的钱，基本就是制造业企业胜出的方法，比如丰田。
你见哪家制造业企业，以多囤原材料为荣的？现在是哪家企业相对土储少，周转快，还能扩大销售额，才更牛逼。
$中国海外宏洋集团(00081)$ $新城控股(SH601155)$
综合体算是这几个中最好的了，比文旅，酒店，办公楼等好太多了，就算这样，综合体也不能算高利润的，毕竟7-8亿的综合体，一年才1亿左右收入，4000-5000万利润，如果你的融资利息6%，说明打平。所以综合体算最好的沉淀资产，当是还是不如纯住宅挣钱，就是住宅没有未来。综合体，文旅都是赌将来降息
这个牵涉到消费者心理。人们就愿意在房子上花钱，而不愿在酒店上花钱。
杭州有西湖国宾馆（刘庄），住过二次，挑最便宜的大约500-600元（淡季）。现在贵了，估计要过1000了。环境是没得说，极好。如果出售，愿意出价的肯定多，但愿意长期租住的就很少。（当然这个肯定不卖了）。
商场也是一样的道理。
消费者的心理就是愿意在住宅上花钱。其实这并不理性，你把别墅卖了，去住西湖国宾馆，绝对比你住的别墅环境好几倍。但没人会这么干。
看空的理由真是千奇百怪啊 我特地去查了
2020：可租售面积-已售面积=16434-7490=8944
2019:13052-5533=7519
2018:11000-3462=7538
至于商业自持 1年增加30多个 10W一个 才300W 占比能有多少？
不看好有本事就做空新城控股 不要卖飞了 非要去找看空的理由寻求心理安慰
主题公园在淡季，就算晴天，游客也很少。欢乐谷会出现魔术表演没有观众的场面，一个观众都没有哦。能在淡季维持人气的唯有迪斯尼。
年报都说了21年也就是2500亿 没人跟保利万科争抢地皮，你还觉得是什么大发现， 大家都去搞综合体了 你还在这 低效资产，前 万达 后 龙湖 真是蠢人难叫醒 $新城控股(SH601155)$
这sb踏空了呗，笑死我了，时时想黑新城，可他买的路径
观点相同，2500-2700亿是销售极限，土储所致