雪球还有懂地产的吗？
打开网络，满栏推荐的是大热门万科A获几百亿贷款困境反转的文章，没有多少人分析未来实际前景。
地产销售分新地预售与存货销售，新地一般拿地一年左右预售，过去二年的新地销售是地产公司自房价见顶以来少有的较高利润时段，而存货销售由于房价持续下降很多项目降价亏损销售并计提减值损失。
万科由于23、24年失去投地能力，在今年的销售相对缺乏部分新地销售资源，主要依靠存货销售，决定了今明二年销售额将同比不断下降，而且依靠存货销售的很多是利润前景堪忧的项目，获得销售额大概率忙于还债及公司内耗，即使明年恢复经营开始拿地，那么结算岀利润也最快在2028年，因此自24年起，未来四年乐观的话也只能处于盈亏边缘。
一个公司或者一个行业，又有多少个四年可以掉队停滞经营？
现在还在瞳暻公司活下来股价几倍空间的投资者，你的信心来自哪里？万科是可以活下去，经营团队和员工也可以滋润地继续享受管理红利，但一个未来三五年不产生多少股东权益的公司，千亿市值拿着心里不慌吗？
为什么说2025年是地产公司的分水岭，过去二年大量拿地的建发中海华润保利滨江华发招蛇，七星聚会，群星璀璨，争妍斗艳。
2024.5.26
$万科A(SZ000002)$
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哈哈哈，你不懂还装懂。你说的这些人家好几年前就在说，而那会儿你估计在说别人不懂；这会儿你终于听明白别人当年在说什么了，但是同样的一拨人家开始看好地产了，而你又说人家不懂。
存货不能回转产生利润？成本法遇到涨价不能产生利润？一大批行业都是这样做的，难道只有房地产不能产生利润
国家救地产不是救万科，再不救的话，从现在开始，不断会有大批的资产会迫于还债贱卖，你知道多少外资在磨刀霍霍么$万科A(SZ000002)$
这两年拿地的都赚不到钱，所以不成立，万科不是因为这个，万科最大的问题是资产贱卖和存货减值会大量来，这样就没有利润了，懂不，而不是这两年不拿地，这两年不拿地的都赚了，因为这两年的地性价比太低，根本赚不了钱
如果地产继续恶化呢？人口锐减和老龄化死亡高峰，地产的基本盘从增量变改善型。地产的寒冬远未到来，现在顶多是初秋。
地产一荣俱荣，一损俱损。万科不行，其他大概率也不行。没必要抬这个踩那个
"新地一般拿地一年左右预售" 看到这句 后面就不用看了，又一个不懂装懂，还笑别人不懂，夜郎自大！
这要看未来几年房价走势情况，如果还是持续下跌那么这两年拿地的也要死，未来大概率是做大面积的改善型地产公司才有机会，而且拿地要在深圳、北京、上海这三个地方，哪些开发商复合这个标准。
你说的这些因素，这几年都讨论烂了，要不然万科怎么会跌倒6.5呢。
楼市起不来，大家都好不了，存的越多越难受
楼市起来，两三年内万科又不缺地卖，届时最差的情形，也无非是万科账上趴着几百亿现金，然后转型做经营性资产，估值从10转到20。