转载：雪球访谈：@jiancai谁是港股里的收租王？2017年04月25日
从租金规模上，港币计，新鸿基210亿>九龙仓152亿>太古地产109亿>恒隆77亿>华润置地66.5亿>大悦城地产35亿，巧的是，股票市值也体现了大概相应的比例。
要从单位面积租金看，是 九龙仓>新鸿基>太古地产>恒隆地产>大悦城地产>华润置地，这和几家公司的平均资产质量是相关的，干扰比较厉害的是九龙仓，一个海港城占了租金的三分之二，实际新鸿基的平均物业质量有可能是最高的。
但从获利的角度来说，万达的负债情况和运营情况并不好，一旦市场利率大幅上升，万达会很痛苦，而且这么大的资产规模，不可能有接盘侠接的下这么大的资产。
中国国贸比较不错，商业综合用地一般都是零售+写字楼，零售是盒子，所以层数少，但单层面积大，写字楼是蜡烛，虽然高，但单层面积少，一般这两种资产都是匹配的。
到现在我感兴趣的只有一个，网页链接" target="_blank">$春泉产业信托(01426)$ ，您可以了解一下，是北京华贸的写字楼，非常优质。说点其它的，华贸写字楼下边的零售更加优质，早先是和台湾新光合作的新光天地，后来把台湾人赶走了，改名叫SKP了，这个项目非常犀利，我记得在2013年净利润就过8亿了，去年产值96亿，今年成为全国第一个过100亿的单体零售商业应该是没什么悬念了。爸爸是日本人，在日资撤退的背景下上市，物业是好物业，唯一的硬伤是物业单一，且借了不少美债，人民币贬值是大概率，所以该reits增长或许乏力。
首先，在大悦城出售核心基金以前，我是没有购买它股票的，核心基金出售时，我的判断也是比较负面，但我做了长时间，大量的思考和学习，对这个问题有了更多相对合理的判断核心基金，实际就是轻资产计划，直接的原因是大悦城负债情况已经破表了，估值又低，扩张又无法开展，所以轻资产迫在眉睫。出售的核心基金没有酒店，是西单，朝阳，天津，上海，四家大悦城，北京中粮写字楼和安定门在建写字楼下边还挂了上海的住宅项目，写字楼商业街项目。
确的，最终酒店资产卖不卖，卖哪些就很重要了大悦城手下的酒店，非常值钱，就怕公司舍不得卖。其实，最终的买方很重要，主要的购买人是GIC，然后是中国人寿GIC不是普通投资者，而是超级玩家，非常专业，GIC对大悦城的宠爱是溢于言表，不止买了核心基金，还是大悦城的主要股东，杭州项目GIC也是股东，天津和平项目也是GIC输送弹药
总体上，成熟的物业出租类公司，负债率比较低，分红也比较稳定所以股价波动并不算大，现在大概看，香港市场，估值大概是租金规模的15倍左右，现在的租金分红比例大概在50%左右。
我的看法是，长期投资的化，股息率到4%以上有初步吸引力，因为这些成熟公司扩张空间并不大，只能等股价下跌提高回报空间。香港地区的租金要注意，香港是个很特殊的地区，租金是全世界最高的地区之一，然后物业是每年重估的，重估可以向上也可以向下，所以租金下滑，重估的损失也可能存在，而且2016年就已经有了这种情况出现，包括海港城这种旗舰物业，LV这种商户也有收缩的行为
市盈率，我个人认为应该剔除物业重估的影响，剔除出售类物业的干扰，净利润的15倍估值就有吸引力，10倍就应该是大底了，即使出现向下重估的情况，也应该把重估的影响还原掉，以防错失购买股票的机会。
龙湖有详细的计划，扩张规模比较大，做的也早，做的效果也不错，有机会逐渐把出售类物业的资源转移到出租类物业上。
怎么看红星美凯龙？估值似乎不贵，但是1）他的自有商场大多在一二线城，会不会由于一二线的地产调控导致租金下滑？2）红星美凯龙的主力商场大多在市区核心，会不会由于汽车的普及导致郊区大店模式更为适合？红星美凯龙自持物业面对的竞争不大，主要资产质量非常好主要竞争在那些帮其它开发商贴牌的项目上，红星美凯龙想赚咨询费，贴牌费和管理费，但主要贴牌和咨询费都是一次性的，进入营业期后，管理费收入不多，运行中的收益会受到开发商和散售持有业主的质疑和挑战，想保持这一块的盈利，就得不看项目，随意贴牌，这样对红星美凯龙品牌也是有伤害的地产调控对红星美凯龙有影响，但整体还是比较稳定的，A股的招股书有公司自己的详细论述，你可以看一下，郊区大店我认为暂时还不适合中国大部分城市的人口分布情况
假如有金融危机，香港的资产弹性很大，商业物业资产，香港的老牌开发商是非常有特色的，在全世界都算特例，这和香港的繁荣程度是有关系的。超越港股特别多，港股有特色的资产，比如这些低负债率高租金的老牌开发商，未来很可能变成内地资金配置的热门类别，一些出售类内房股，内地投资者可能有信息上的优势，也有判断上的优势，因为负债率情况，香港给这类资产的折价是比较大的。