记录：2018年上半年上海楼市信息跟踪，2018年7月20日星期五。
上海楼市核心问题是二手房确实处于“以价换量”状态嘛？这与帝都楼市不一致，当前帝都二手房成交量和价格处于僵持阶段：2018年上半年，上海二手住宅共成交8.17万套，处于2013年以来的最低位水平。处于“以价换量”状态，也属于市场病态。从历史经验来看，当价格调整到8.5折甚至8折，市场会引起一波购买力入市。下半年可能随着价格让步成交量或有修复性回暖。
【调控政策】 1）历史调控政策，上海楼市周期3-4年，还会重复嘛？2）政策时效性见下图。3）至今未见房企大幅降价，3季度会出现：08年/11年/14年砸售楼处？
【一手+二手房，成交量】1）一手+二手成交套数合计9.9w套，比正常值略偏低。2）一、二手房价格倒挂是常态：越是中心区倒挂越是明显，个别项目甚至是周边二手房价格的8.5折。
【土地+供应量】1）上海上半年土地严重供应不足，只有两块商品住宅交易。2）其余均以底价成交。主要原因是多数地块出让条件较高，使得部分有意向的开发商没有竞拍资格，加之房地产市场走势的持续降温。3）2018年上海要继续加大新增租赁住房用地供应。在去年陆续成交了21幅租赁住宅用地后，今年上半年再度成交11幅。4）2018年上半年全市商品住宅新增供应量为2.09万套，较去年下半年上涨103%。
【二手房：持续处于“以价换量”状态？】1）2018年上半年，上海二手住宅共成交8.17万套，对比2017年的8.21万套，略有下降，且不到2016年的一半，处于2013年以来的最低位水平。2） 二手恒星小区价格继续下调（6月份恒星小区价格为49234元/，为2017年至今的最低水平）（注：相对2017年最高价格，跌幅6%。）链家网降价房源明显增多，为楼市提供更多的可成交房源本是好事，但持续处于“以价换量”状态，也属于市场病态。3）从历史经验来看，当价格调整到8.5折甚至8折，市场会引起一波购买力入市。下半年可能随着价格让步成交量或有修复性回暖。
【新房】 1）上海今年上半年新房成交264万平方米，对比去年同期的356万平方米下降25.8%，主要由于供应下降所致。历史数据来看，今年上半年成交规模为2006年有数据以来最低水平，这主要有三个原因，一是由于2016年新房大量成交，过度透支需求；二是由于政府限制新房预售价格，市场供应不足；三是调控政策趋严，叠加房贷利率上行抑制了部分需求。长期来看，受宅地出让规模影响，上海新房成交量整体将自发呈现下行态势。2）半年度数据来看，2018年上半年上海新房成交均价为47560元/平方米，同比下降1%。考虑到成交均价受成交项目结构影响较大，同比下降并不一定说明上海整体房价出现下降。3）今年上半年，全市新建商品住宅成交套均面积为118.9平方米，跌破120平方米，是2015年以来，套均成交面积最小的时段。这也反映了今年上半年，市场成交重心向中小套型转移的特点。从需求性质来看，按套均面积分成刚需、改善和享受型住房，其中改善型需求超过半壁江山，套面积在90-160平方米的成交占总成交面积的53%。
【商办市场】 断崖。。。再查库存去化周期。
【2018上半年房企销售排行榜及项目榜】1）龙头房企的排位都难以撼动。2）和往年同期各梯队的准入门槛相比，2018年度几乎是创下新低，各梯队准入门槛全线下跌，其中TOP5最甚，准入门槛环比跌幅高达29.64%。
【租赁市场】 1）二季度核心商务区甲级写字楼空置率维稳于2.4%，同比上升2.2个百分点。2）受大量新增供应影响，非核心商务区写字楼空置率环比上升1.7个百分点至35.5%，为过去三年以来新高。3）全市租赁住宅平均租金变化较为平稳，环比微跌0.6%，同比微增0.8%，达到约人民币每平方米每月198.6元。全市平均空置率环比下降1.5个百分比。其中服务式公寓空置率环比下降1.8个百分比到17.3%；小业主公寓空置率环比下降1.1个百分比到14.1%；而别墅空置率则环比下降1.6个百分比到6.6%。（注：绝对回避：非核心商务区写字楼，租赁公寓。。。空置率吓人啊！）
===== 以下摘要 =====