总体上在预期之内，住开结算毛利之低，有点出乎意料。

1、10股派发现金红利20.5元 同比增20%，目前45.5元股价计股息率4.5% 在大A股中算不错的了。
2、归属净利润152.56亿，同比增20.56%，低于预期，但扣非净利润130.56亿，同比增30.8%，在预期之内。主要是投资性房地产公允价值变动收益约25.72亿，基本没增长，疫情之下可以理解。21年投资性房地产应该突破1000亿了~弄个50亿的公允价值不算过份，好早点达标三道红线。
3、三道红线达标两条。 公司剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%（未达标）, 净负债率为 43.65%，不知道这个是怎么算的。我用（期末借款总额-货币资金）/股东权益算的净负债率是35.6%, 现金短债比为 1.68 。
4、存货跌价准备计提了16.05亿。去年提了9.77亿。增长64%
5、有息负债916.76亿，同比增23.8%。平均融资成本6.72%与去年同期基本持平。红线监管新规下今年应该只能增10%了，对比优秀同行融资成本有下降空间的。
6、结算金额2314.22亿，同比增73.76%，表内结算1375.78亿。同比增71.28%
7、住开业务毛利率只有14.91%！这什么情况？还没细看。重庆地区毛利只有2.64%！商开31.58%还是相当不错的。综合体出租运营业务毛利70.76%同比上升了3.2个百分点还是相当不错的。
8、合同负债2015亿，微增45亿，住开业务增速有限了。2020年利息资本化金额49.79亿，较去年同期增4.55亿，约10%，也大幅放缓。
9、2020年竣工3,071.93 万平方米，2021年预计竣工总建筑面积 4,309.86万平方米，其中，住宅项目 2,752.45 万平方米，商业综合体项目 1,557.41 万平方米。预计综合体项目还有不错还有增长。占比上升对毛利率应有所支撑。
10、经营现金流净额3.8亿，基本是量入为出的拿地。全年新增120幅地，总金额1254.7亿比年初1000亿的目标高出不少。拿地销售比快50%了。

优秀，跌停!!

新城的住开要加油，毛利率降低到了15%（可能把一部分高毛利项目藏到后面了）。
去年权益销售没有增长，销售费用还增长了10亿左右，导致三费率（分母使用今年合同负债减去年加今年营收）上升到了11%。
明年的归母核心净利润都不用猜，应该也是踩线完成股权激励目标。
最重要的吾悅广场，今年的租金目标是85亿，同比去年的55亿增加30亿，54%的增幅。应该能如期完成。

总之就是，住开别掉链子要加油，吾悅继续高歌猛进。
$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$

不到7倍市盈率，20%的增长，4.5的股息率，真的没啥必要不满意了，过高的预期除了让自己失望，毫无意义

哈哈，我也觉得他说反了，应该是利润太厚，为了平滑利润，搞计提12亿，把亏损的高价的地都放在20财年结算了，不但没有透支还为未来留了空间

住开15%真是让人心酸呀 看来产品力还是差了点

$新城控股(SH601155)$ 2020年增长20+，扣非增长30+，分红2.05，不错

无惊无喜，敢把土储、销售、结算详情全列出来的判断起来也更简单
扣非增速&分红好评

照顾股权激励压线完成,透支部分未来业绩

新城控股20年报ROE33.89，利润增长20.56%，扣非利润增长30.8%，分红每股2.05，数据比预期稍微低了点，但非常理解，压着激励的数字稍微高一点，这样每年增长更稳定一点，平滑了。去年年报保利增长很高，万科平滑到15%，今年万科还能增长15%，保利基本不增长，所以这种业绩平滑很好理解。新城最关键还是吾悦20年55亿，21年预计85亿，这个增长很满意。
说下两个关注的地方
1.住开毛利14.91%大幅跳水，说明住开市场竞争激烈，赚钱不容易。最近苏州拍地开发商携带众多马甲参与一起竞标摇号太恶劣了。
2平均融资成本6.72%下降很少， 公告了那么多CMBS，被一些高成本的债给平均了，比如跟新城发展借的债8%，按现在利率水平高了。$新城控股(SH601155)$

按照华侨城的会计方式的话，新城控股21年净利润大约110亿，因为需要刨除公允价值重估的25亿利润，以及已建成投资性房地产折旧约20亿。目前9倍市盈率估值，相比其他多数没有公允价值重估并计提折旧的A股地产来说，这个估值相对较高了。

2020年经历了什么估计大家早就忘脑后了，这就是市场的韭菜，健忘！

太TM牛了，减值17亿，重估20亿

符合预期，未来可期！

对比一下其它地产，不爆雷就是不差的报告了。6pe，4.5%股息率,20%的确定性增速，还能强求啥呢