鸿寿坊19年18.6亿拿地
62000平,每平建安成本4000-6000,总3.7亿
贷款8亿,4年成本1.3亿
总成本约:18.6+3.7+1.3=23.6 ,算上税,算上管理费用
鸿寿坊帐面资产总值25.8亿,净值18亿,负债为8亿
出售65%,11.7亿回款,每平约4.1万,秒杀周边7-10万房价!
出售后,不并表
11.7亿还8亿的负债
得3.2亿现金
不赚不赔,理解地产商有多难了!
快周转高负债的开发商为了不暴雷也是拼了,此前$路劲(01098)$ 把自己最优质的高速公路卖掉,前几天$金地集团(SH600383)$ 也把自己最优质的环湾城和北京资产拿出来,新城也把自己的影院卖了。当然这些都是现在还没暴雷的,还有远洋集团这种卖掉远洋太古里都还是暴雷的。所以说现在内房股最核心的指标是负债率(不只是有息负债,无息负债也是负债),负债率高pb再低都弥补不了。
鸿寿坊19年18.6亿拿地
62000平,每平建安成本4000-6000,总3.7亿
贷款8亿,4年成本1.3亿
总成本约:18.6+3.7+1.3=23.6 ,算上税,算上管理费用
鸿寿坊帐面资产总值25.8亿,净值18亿,负债为8亿
出售65%,11.7亿回款,每平约4.1万,秒杀周边7-10万房价!
出售后,不并表
11.7亿还8亿的负债
得3.2亿现金
不赚不赔,理解地产商有多难了!
有回购条款的出售,拿到12亿现金,还保留了资产管理,物业管理的权利,纯轻资产化操作。跟高周转房企的明股实债完全是两回事。明年的刚性债务就只有8月份的5亿美元到期,银行的贷款跟今年一样都是可以续贷的,现金流还很充裕,预计明年分红可持续。$瑞安房地产(00272)$
有回购条款的出售,拿到12亿现金,还保留了资产管理,物业管理的权利,纯轻资产化操作。跟高周转房企的明股实债完全是两回事。明年的刚性债务就只有8月份的5亿美元到期,银行的贷款跟今年一样都是可以续贷的,现金流还很充裕,预计明年分红可持续。$瑞安房地产(00272)$