$瑞安房地产(00272)$ 卖了一个项目的65%股权给大家人寿，不过由于有回售协议，以及大家人寿并不是地产公司，我猜这个是个明股实债吧？可能是瑞房需要钱来应对明年到期的债务。连财报上负债率不到60%的瑞房都要玩明股实债，可见开发商的真实负债率有多高了。
快周转高负债的开发商为了不暴雷也是拼了，此前$路劲(01098)$ 把自己最优质的高速公路卖掉，前几天$金地集团(SH600383)$ 也把自己最优质的环湾城和北京资产拿出来，新城也把自己的影院卖了。当然这些都是现在还没暴雷的，还有远洋集团这种卖掉远洋太古里都还是暴雷的。所以说现在内房股最核心的指标是负债率（不只是有息负债，无息负债也是负债），负债率高pb再低都弥补不了。

鸿寿坊19年18.6亿拿地
62000平，每平建安成本4000-6000，总3.7亿
贷款8亿，4年成本1.3亿
总成本约：18.6+3.7+1.3=23.6 ，算上税，算上管理费用
鸿寿坊帐面资产总值25.8亿，净值18亿，负债为8亿
出售65%，11.7亿回款，每平约4.1万，秒杀周边7-10万房价！
出售后，不并表
11.7亿还8亿的负债
得3.2亿现金
不赚不赔，理解地产商有多难了！

有回购条款的出售，拿到12亿现金，还保留了资产管理，物业管理的权利，纯轻资产化操作。跟高周转房企的明股实债完全是两回事。明年的刚性债务就只有8月份的5亿美元到期，银行的贷款跟今年一样都是可以续贷的，现金流还很充裕，预计明年分红可持续。$瑞安房地产(00272)$

当前股价0.72，PB=0.14；能够以净资产出售项目，当然是重大利好！

操作不错，未来房价涨，那就买回来，如果房价不涨，那就连35%也卖了。

有钱分红了。

预期内的动作
瑞安借债经营模式决定了，做不到100%长期持有
鸿寿坊一出，上海没有100%持有型的项目了