记录一下：
根据$达力集团(00029)$ 最新的财报，达力最新估值为51%负债率，0.27PB。负债率飙升的原因是计提了70多亿的增值税计提，其他负债为预收租金等，依然没有有息负债。土地增值税计提这种负债的好处是无息、房价下跌负债也下跌对冲部分资产减值、可以通过自持写字楼商场酒店等推迟交纳。在手现金增加了2个多亿，原因是此前东角头土地项目公司的股东借款已经还给达力了。
当然等土地进入开发阶段（假如没有卖地而是自己开发的话），负债率还会上升，因为公司需要贷款盖房，当然也有一种可能是卖掉土地的一部分股权让别的品牌房企操盘盖房，这样自己就不用借钱盖房了。
东角头土地是按6万多人民币的均价入账的，由于地块不全是住宅，拍脑袋住宅部分是按7万或8万每平米评估的？假如最终房价是政府限价的13.3万，那开发利润很丰厚，毕竟达力土地不是借钱买的而是自己全款拥有的所以资金成本低很多，只需要建筑成本就行。假如深圳房价在目前基础上继续大跌，住宅继续跌到10万一平米才能卖的动，那目前的土地也不需要计提减值。当然如果跌到5万一平米或7万一平米应该就要了。
除去深圳东角头土地，达力北京东四环商场和上海小陆家嘴的租金从去年同期3543万人民币轻微下降至3500万人民币，总体表现一般（北京上升上海减少），公司也又计提了1300多万港币的资产减值，坏处是经济不景气收租业务难，好处是达力最近几次财报每次都计提减值，记账保守资产可行度高我喜欢（对比某些公司明明商场租金下降却从不计提减值）。
总之，接下来关注的焦点，是深圳东角头地块到底是直接卖掉还是自己开发？如果是自己开发，达力自身没有开发能力只能找合作方，如何合作怎么合作呢？

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