港股魅力时刻

终于有一撇了

$达力集团(00029)$ 东角头土地原来按1亿入账，后来由于分地，土地按目前市场价评估升值确认为126.3亿港币。扣除土地增值税计提后，今年盈利54亿，2024年2月26日市值19亿港币不到，做个记号。
叠加目前深圳二手房市场回暖明显，假如3月二手房成交能到5000套，那二手房价可能止跌，也就是东角头地块周边二手房稳定在15万-20万一平米（比2021年最高峰的25-30万元跌30-50%），那达力这块地住宅卖13.5万一平米可能开盘日光。绿景房子卖的一般和容积率及品质有关，希望达力找个有实力的代建公司。我就不信0有息负债，优质资产的达力未来股价不能稳定超过高负债烂资产的龙湖。超过$中国海外发展(00688)$ $建发国际集团(01908)$ 也不是完全不可能的。

看到新闻想了两个小时，因为土地证拿到，市场完全没反应，现在公平值由官方公布出来，还是怕市场没反应，还是被打脸，所以不兴奋。心有戚戚焉。
但是，心里很安静！是啊，土地真金白银拿到手了，怎么会不给估值呢？到底应该估值多少呢？官方不说话，市场七嘴八舌。比如我们散户自己是估66亿人民币的利润，而官方只给53.6亿港元的价值。
到底谁对？！其实仔细一想就明白:官方给的是法律法规下，会计准则下的最低利润。这块地毛估126.3亿的土地价值，建面17.9亿，其中住宅14.3万，商业2.9万，平均地价是7万港币每平方米，合计6.5万人民币每平方米，这次是官方斟酌再三，公布了的。但是递延所得税高达72.5亿，占比57.4%，似乎印证了土地主要是税的说法，并不值钱！
我目前还不知道，有哪个单一的楼盘有交过57.4%这么高的税费？但是，作为滴水不(能）漏的官方公平值估值，这样估才是万无一失的。如果实际操作中，并没有交这么多的税(不管是政策变动，还是合理避税)，都可以无懈可击。少估税，对于上市公司的官方文件，那是大忌，会成为把柄。
这个53.6亿，是公平值估算入账的，既非现金(也就不能分红)，也不能马上到手。如果管理层卖了土地，又不分红，那有什么意义呢？也许市场纠结就在这里。土地证已经拿到，市场还有7元的卖盘，难道那卖出者，是傻子？！
但是，如果我们一步一步来分拆，这家持有最低公平值估值53.6亿的零负债(除了附带在资产上的递延所得税，比如这次公告的72.5亿）上市公司，市场给估值18.9亿，万一又像今天公布赚了53亿账面利润一样，愿意分红30%呢？那么，是不是每1元市值，可以分到0.85元股息，而且还有6元左右的净资产增加？是否令人眼红得很？
我相信市场偶尔会匪夷所思，但是不相信市场一傻再傻。明天，我们市场见！

恭喜吴总，终成正果

$达力集团(00029)$ 东角头土地原来按1亿入账，后来由于分地，土地按目前市场价评估升值确认为126.3亿港币。扣除土地增值税计提后，今年盈利54亿，2024年2月26日市值19亿港币不到，做个记号。
叠加目前深圳二手房市场回暖明显，假如3月二手房成交能到5000套，那二手房价可能止跌，也就是东角头地块周边二手房稳定在15万-20万一平米（比2021年最高峰的25-30万元跌30-50%），那达力这块地住宅卖13.5万一平米可能开盘日光。绿景房子卖的一般和容积率及品质有关，希望达力找个有实力的代建公司。我就不信0有息负债，优质资产的达力未来股价不能稳定超过高负债烂资产的龙湖。超过$中国海外发展(00688)$ $建发国际集团(01908)$ 也不是完全不可能的。

港股魅力时刻

感天动地$达力集团(00029)$

感觉比大家预计的要少啊

这个结果在预期范围内，没有任何意外惊喜，评估价较佳兆业入股价已经有所下降，增值税交了不到60%，即使有部分税收减免，优惠也不多，也不知道盈利中是否算上了公司声称的在原圳华的垫付资金。很不好的一点是提示未来开发将需要巨量资金，不卖项目不引入合作的话，意味着中短期没有太多钱可分。无杠杆的地产现在PB要怎么打折？

自己开发，为了利润最大化，开发的投入哪里来，不会来个增发吧

记得以前说这块土地是原来东角头土地被征收后置换的，所以不需要付增值税，目前来看，这个彩票是作废了，收的增值税不少啊。

买了一年多，这4000股最近险些就被我处理掉了

还没有加仓完，担心大股东在这块地上做手脚，目前看大股东至少确认一部分了