核心观点：香港通关在即，业绩重返升轨。
领展的2021至2022年度的中期业绩符合预期。
收益及物业收入净额分别按年增长10.4%和8.8%，投资物业组合的估值半年增长3.8%（年化增长7.6%），每基金单位净值半年增长2.3%（年化增长4.6%），每基金单位中期派息增长12.7%。
2021年4月至2021年9月间的6个月，国安法实施已满一周年，同时疫苗注射比例稳步上升，香港经济状况逐月见好。目前最新的传闻是通关安排最快在12月就可逐步开始，香港往返内地有望无需隔离。如果通关问题得以逐步解决，相信的香港住宅和商业地产的价格和租金随着经济的进一步复苏，将再现一波升势。
尽管在20-21年度领展动用了98亿港元用于收购，但因为另一方面又利用全球低利率环境进行了数笔贷款安排，因此截止2021年3月底，领展的负债比率还下降到了18.4%，而平均借贷成本仅为2.66%。截止2021年9月，领展的平均借贷成本更是进一步降低到了2.30%，再创公司历史新低。
充裕的资金和超低的借贷成本为领展开展并购提供了充足的弹药。
领展在中期业绩报告中披露，在2021年10月27日完成了以总价为7.54亿人民币的价格收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心的75%股权，这也是领展首次涉足物流领域。这两个物业的约定物业价值为13.24亿，领展以7.54亿人民币收购75%股权，似乎是打了76折，使得这笔收购标的的现时租金收益率达到了9.07%。（有点高得异常了，不确定是否我计算有误，欢迎指正）
11月7日，领展宣布收购位于澳洲三大领先零售物业的50%权益，总代价约5.38亿澳元（31.2亿港元）。领展的此次收购，是自疫情发生以来悉尼最大的一次零售业收购案，也是领展在澳洲的第二笔投资。这笔收购标的的现时租金收益率约为5.5%。
11月10日，领展房地产投资信托基金在港交所公布上半年财年业绩后，同时宣布以总代价58亿港元收购两幢停车场、汽车服务中心及仓库物业的100%权益，分别是位于柴湾及红磡。领展表示，收购价较两项物业在10月22日的估值60.81亿港元，折让4.3%。这两项物业的租赁协议为期5年，以及享有连续3次每次续租3年的续租权，每个租赁期限内确保每年4%的租金增幅。这笔收购标的的现时租金收益率约为3.15%（香港的房价还是贵，好在低于融资成本）。
预计在完成上述澳洲和中国内地的物业收购之后，领展的负债比率将达到21.6%，但距离其公司制定的30%的负债比率执行还有很大空间。因此相信在经济无太大不确定因素影响下，领展“2025景愿”规划的“资产规模增长、基金单位分派增长和维持强健的信贷评级”应可实现。
领展目前的交易价格对应的市净率约为0.90，低于其过往8年的历史平均值；股息率约为4%，高于历史平均值，说明领展的股价处于“合理略低估”的位置。
同时，领展刚刚公告本次中期派息投资者可选择以股代息，如果在接下来2周内领展的股价还徘徊在70港币附近，我会选择“以股代息”。
对REITs的投资，我的预期收益是股价上涨+股息收入合计10%的年均回报，领展是符合这个标准的优秀标的。
权益披露：
发文之日，本人持有领展；本文不构成投资建议。
本人对所持个股的观点和交易基于本人的投资体系，详见《我的投资体系》，如果你的投资目标和风格与我不同，观点差异难免，不强求认同但欢迎探讨。
