$众安集团(00672)$ 杭州南湖明月项目调研简报：
1、项目简介
项目处于杭州余杭区未来科技城城西科创大走廊2.0核心区块，余杭镇以西，青山湖科技城以东，属南湖科学城板块，与浙江省一号实验室之江实验室、阿里巴巴集团旗下达摩院隔湖相望。项目总占地面积12.2万方，容积率2.18，总建面41.8万方，总户数2300余户。众安占59.9%权益，绿城中国旗下的绿城管理负责代建，绿城服务提供物业管理。项目货值约80亿（其中高层约60亿，合院13个亿，车库7个亿）。
2、项目销售情况
自项目精装高层去年9月首开以来，销售情况越来越好，体现在摇号中签率越来越低，这跟南湖科学城不断的利好有关。目前高层除零星几户大户型房源外，已全部售罄。高层精装均价25000。其中19年销售20亿，今年截止目前已销售35亿+。高层车位价格26万。目前还剩1栋小高层和166套主力面积140-160方的中式合院，预计8月首推中式合院产品，毛坯单价5万左右。
3、项目利润预测
本项目为2018年初收购，前面开发商实力弱，09年拿地后动作较慢，当时板块也不成熟，一直到14年板块房价估计也就能卖个六七千左右，原股东欠了一屁股信托和其他负债。后来撑不下去被众安收购。恰逢浙江省大力推动城西科创大走廊建设，南湖科学城作为未来科技城2.0的核心，近几年更是落地了之江实验室和达摩院这种放全国都算顶级的IP，房价狂飙，也算捡到宝了。为了抵消前期烂尾楼的负面影响，且本项目周边至今界面较差，有农村的既视感，众安请来了本土一哥绿城协助操盘，如今已成大城西红盘。考虑原有项目负债因素，本项目毛利仍有45%以上，净利20亿+，归属众安12亿+。本项目22年开始交付，由于项目为毛坯竣备，有望于21年进入财报结算。这个可能不是众安旗下最赚钱的项目（利润跟杭州奥体的ioc比还有较大差距），但综合利润、现金流贡献、近期结转利润综合考虑，绝对是目前最值得关注的项目。
