“8月5日，公募REITs创新品种再添新丁，华夏北京保障房REIT获得证监会注册批复，预计该只REITs产品也将很快启动发售工作。
业内人士认为，此次北京、深圳、厦门三地推出具有保障性质的租赁住房REITs试点，是落实中央部署，通过 REITs方式借助资本市场盘活存量资产，是对“房住不炒”的具体实践。同时，把运营稳定的资产提供给资本市场，有利于充分吸引市场各类投资人、社会资金等进入保障性住房市场并获得收益，也可以进一步盘活资产开发新的项目，增加保障性住房的供给。”
——来自《中国基金报》
其中，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT作为首批保障性租赁住房REITs，已经于8月2日披露相关基金合同、招募说明书、询价公告等，并于8月5日进行询价，红土深圳安居REIT的发售价格被确定为2.484元/份，而中金厦门安居REIT的最终认购价格被确定为2.600元/份。基金募集期为2022年8月16日起，即下周二开始发售。
信息来源：各公募REITs公告。
我们简单梳理一下这批公募REIT的几个关键点。
一、保障性租赁住房REITs
我国发行的公募REITs又叫基础设施公募REITs，它是向投资者公开募集资金，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营基础设施项目，并将产生的收益分配给投资者。像前几期发行的公募REITs所持有的基础设施项目就包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、产业园区等其他基础设施。
而保障性租赁住房REITs就是以保障性租赁住房为基础资产，以产生稳定的租金收益为支撑发行公募REITs，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品，有效连接保障性住房租赁市场和资本市场。
保障性租赁住房主要为解决大中城市新市民、青年人等中低收入者住房问题，发展保障性租赁住房REITs市场有助于加快保障性租赁住房建设，对于落实“房住不炒”政策、建立房地产市场长效机制具有深远意义。
二、各项目简介
信息来源：各公募REITs公告。
1、中金厦门安居保障性租赁住房REIT 代码：508058
项目基础设施资产：园博公寓项目（2614 套住宅/公寓）和珩琦公寓项目（2051 套住宅/公寓），是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目。
原始权益人：厦门安居集团有限公司，是厦门唯一专营保障性住房及公共租赁住房的国有企业，在保障性租赁住房开发及服务管理领域经验丰富。中金厦门安居REIT发行以后，由厦门安居集团全资子公司厦门住房租赁发展有限公司作为外部管理机构，为基础设施的稳定运营保驾护航。
发行价格：2.6000元/份
募集份额：5亿份，向公众发售约为0.56亿份，最终发售份额以最终公告为准。根据《招募说明书》，2023年度预测现金分派率（年化）为4.34%，可供分配金额及现金分派率的测算是基金管理人在假设基础上编制的，基金假设募集但所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。已经发行的REITs存在大量达不到预测现金分派率的情形，请投资者注意风险。
预计向公众发行日期：2022年8月16日
2、红土创新深圳人才安居REIT 代码：180501
项目基础设施资产：安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目这4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。
原始权益人：深圳市人才安居集团有限公司、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市罗湖人才安居有限公司。
发行价格：2.4840元/份
募集份额：5亿份，向公众发售0.6亿份，最终发售份额以最终公告为准。根据《招募说明书》，2023年度预测现金分派率（年化）为4.25%，可供分配金额及现金分派率的测算是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。已经发行的REITs存在大量达不到预测现金分派率的情形，请投资者注意风险。
预计向公众发行日期：2022年8月16日
3、华夏北京保障房REIT 代码：508068
项目基础设施资产：华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。两个项目经过近年来的培育与完善管理，已进入运营稳定期，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。
原始权益人：北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策实施和落地平台，已运营超过11年。
发行价格：2.5100元/份
募集份额：5亿份，向公众发售0.6亿份，最终发售份额以最终公告为准。
根据《招募说明书》，2023年度预测现金分派率（年化）为4.31%，可供分配金额及现金分派率的测算是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。已经发行的REITs存在大量达不到预测现金分派率的情形，请投资者注意风险。
预计向公众发行日期：2022年8月16日
4、三只公募reits怎么选
A）从底层资产上来看，中金厦门安居保障性租赁住房REIT和红土创新深圳人才安居REIT的底层资产是严格意义上障房性租赁住房项目，经过相关部门认证并且有专门的证书，享受相关支持政策。而华夏北京保障房REIT是具有保障性质的公租房项目，从土地性质、认证等方面可以看出其不是严格意义上障房性租赁住房项目。
保障性租赁住房与公租房的区别在于：保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，主要解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题，既要低价也要考虑质量，综合考虑性价比，目前是各地政府吸引人才的手段。而公租房主要由政府投资建设和发放货币补贴，优先保障低收入无房群体的需求，由政府兜底，更加注重公平。
B）项目情况上，截至2022年3月31日：
中金厦门安居保障性租赁住房REIT的出租率在99%以上。主要为公寓、住房；
红土创新深圳人才安居REIT的保租房出租率在98%~100%之间，配套设施最为齐全，还有配套商业和停车场；
华夏北京保障房REIT从出租率则在94%左右，其中，文龙家园出租率94.8%，熙悦尚郡项目出租率94.3%，也主要是住房、公寓等。
C）现金分派率上，中金厦门安居保障性租赁住房REIT在2022-2023年度的预计分派率分别为4.27%、4.28%；红土创新深圳人才安居REIT在2022-2023年度的预计分派率分别为4.24%、4.25%；华夏北京保障房REIT在2022-2023年度的预计分派率分别为4.30%、4.31%，三个项目的现金分派率差距不大。
综上来看，从底层资产的区位来看，位于深圳和北京的区位优于厦门，因此，红土创新深圳人才安居REIT≈华夏北京保障房REIT>中金厦门安居保障性租赁住房REIT。
从出租率和租金水平上来看，结合租金增长率（红土创新深圳人才安居REIT年度租金涨幅不超过5%，而华夏北京最近3年的租金水平均未有增长）红土创新深圳人才安居REIT>华夏北京保障房REIT，且楼龄更短。
当然三只保障房REITs各有特点，投资者根据自己的投资偏好选择即可。另外由于三只保障房REITs向公众发行的份额数量都不多，因此肯定是会配售的。
三、前几批公募REITs收益情况
最后，我们来回顾一下前几批公募REITs上市到现在的表现：
可以看到，公募REITs的投资并不代表稳赚不赔，也会经历市场上的波动，以及底层项目也会面临一定的风险，比如房屋质量风险、政策风险、运营风险等。因此，投资者也需要根据自身所能承担的风险，合理选择投资标的。
附场内认购热点问题：
1、场内认购门槛：
深市：认购以1000份为最低认购门槛；
沪市：认购多以1000元为最低认购门槛。
2、认购后能否撤单：
深市：认购不支持撤单；
沪市：支持在认购当天15:00前撤单
3、认购后配售规则：
深市：一般实行末日比例配售；
沪市：一般实行全程比例配售原则。
4、未配售的余款何时退款：
余款退款日一般为募集结束后3-5个交易日，具体以实际到账为准！
以上信息具体都以基金发售公告为准！
风险提示：以上信息仅供参考，不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎！
过往业绩不代表未来表现，基金有风险，投资需谨慎！