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本文分成八个系列
欢迎关注系列一：为什么要研究这家公司？
欢迎关注系列二：万科系列二：地产历史回顾与万科
欢迎关注系列三：万科系列三：2007-2010年万科企业发展史一
欢迎关注系列四：万科系列四：2011--2015万科企业发展史二
欢迎关注系列五：万科系列五：2016--2019年万科企业发展史三
欢迎关注系列六：万科系列六：万科2020年年报解读
欢迎关注系列七：万科系列七：万科的竞争力分析
看完了前面几个系列，我们对万科的理解也算是比较深刻了，下面我们大概测算下万科未来几年的利润，这是万科的开发周转周期，大约是三年，2021年的营收来自2019年的销售，成本来自2018年拿地的成本。
具体计算的数字我这里就不展开，我们就看两个图就可以大概作出一个简单的判断
已售未结金额/营收
过去几年已售未结金额保持在1.7左右，2020年公司1.65.（2020年已售资源未竣工结
算合同金额合计约6,981亿元/4191亿）
拿地价格
从上面两张图就可以轻易做出一个简单的结论，2021年万科营收10%以上的增长，利润20%以上的增长，这是个大概率事件，当然前提是不会像08年金融危机一样。
那么既然万科2021年的业绩那么确定，为什么现在股价半死不活，而且估值PE只有7倍左右，我想应该是市场对房地行业前景产生的忧虑：“三道红线”“集中供地”“房产税”“行业内卷”等等，而万科管理层也向市场传达了这样的判断：
“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”
管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升，这就是内卷。
如果说，土地红利时代和金融红利时代，决出的是收获的多少、发展的快慢；那么，管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。
所以万科放慢了脚步。体现在哪里呢？
从新开工建面以及在建总建面的增速上也可以看出，万科逐渐在缩减规模，减少开工，减少在建面积。这也就是说未来几年万科的增速是慢慢下降的。这也体现出万科谨慎的管理方式。
对于万科还有一个问题就是前文说的
如果我是万科的股东，我也是有点意见的，看看2020年这些管理层拿了多少钱，就几个人拿了6000多万，而且年薪较2019年大幅增长了50%。本来就已经不低了，哎，关键还有经济利润奖金！
下面就来讲讲这个经济利润奖金的由来:
1991年，万科企业在深圳证券交易所成功上市，为了进一步激发管理层的积极性与主动性，万科采取了一系列的员工激励计划。
2006年万科启动第一次限制性股票激励计划；
2010年万科启动经济利润奖金制度；
2010年4月启动第二次股权激励；
2014年实行事业合伙人制度和项目跟投制度。
2006年，万科实施了为期3年的限制性股票激励计划，除2006年外，其余年份由于受到全球金融风暴造成的股市动荡影响，整体激励效果并未实现管理层所期望的目标。
2010年万科又推出了为期5年的股权期权激励计划，但是，由于此次股票是通过定向增发获得，不断稀释了股东的股权，造成公司股权进一步分散化，在不到四年的时间里，有众多高管和职工离职。
2010年，万科同时还提出了“经济利润奖金制度”，即当公司的净资产收益率超过社会平均股权收益率时，公司给予管理团队从经济利润计提的奖金，反之，则管理团队需要承担相应的赔偿，该计划的实施在当年有帮助万科实现了净资产收益率的提升。
2014，万科还提出了项目领投和跟投制度，要求单个项目的管理团队和公司管理层都需要用自有资金与公司共同投资房产开发项目，从而将项目经营、管理与管理团队的利益进行进一步捆绑。2014年，万科的事业合伙人制度，就是在“经济利润奖金制度”基础上，提高这部分集体奖金的杠杆倍数，形成了资金池，并将集体奖金滚存下来委托第三方（实为万科控股的“盈安”财务顾问企业）利用信托计划购买万科A股股票，将管理层与公司利益进行更深层次的捆绑。同时在项目跟投的基础上发展事业跟投，从而实现真正意义上的事业合伙人制度。
万科历次员工激励虽然也为万科的发展提供了动力，但是也造成了一系列的问题。
股权激励计划的行权失败；
高管离职；
万科的核心管理层为了弥补两次股权激励制度带来的损失、解决职业经理人的激励问题、需要进一步强化公司内部控制权，从而不断不断优化事业合伙人制度内容。
从回顾事业合伙人制度的前世今生中，读者们可以大胆得出一个结论：事业合伙人制度的本质就是将现金鼓励转化为股权激励，同时将房地产项目部分利润释放给事业合伙人，用于将企业、项目的利益与事业合伙人全权捆绑。这是一种实现利益最大化的手段，也把利益晋集中在万科的股票上，同时让企业管理团队共担风险。真可谓，一举两得。
事业合伙人制度的推行带来的收益是巨大的，在弥补了前两次股权激励的造成损失后，万科的营业收入也实现了持续稳定的增长，即使是在万科大股东之间发生控制权之争的2016年，万科的销售金额仍然创造了历史新高，突破3000亿元大关，同比增长39.5%，营业收入实现同比增长23%的业绩。
那么，是否事业合伙人制度不存在任何问题呢？显然不是，我们只要追根溯源，查找事业合伙人制度设立的初衷，即可探知一二。
· 我们从前两次股权激励方案实施失败，造成了股权的进一步稀释和分散，股权结构的分散化容易造成企业恶意并购出现，宝能系收购一案就是现实的例子。
· 从事业合伙人的本质来说的话，其实最终公司管理层与项目管理层的利益都绑定到公司的股票，而这部分员工持股所代表的利益是掌握在万科的核心管理层的手中，万科已经属于较为明显的内部人控制。
· 管理层把控企业的制度，可能与大股东利益产生较大冲突，从二者来分析都不利于企业长久的发展。包括万科运用较大杠杆倍数来放大管理层集体奖金的行为，都为万科资金安全、股权结构稳定等埋下了隐形炸弹。
所以我们应该如何评判这个事业合伙人制度，目前我所看到了事实就是正是由于这个事业合伙人制度，公司营收、利润年年增长，虽然管理层也获得了不少“收益”，但如果没有这个事业合伙人制度，万科还会如此优秀下去吗？所以在前面讲述的万科竞争力的时候，背后有着这个“事业合伙人制度”在撑着。作为股东我们不能看到管理层拿了不少“好处”而眼红，不过如果眼红了，我想也是很正常，因为管理层拿的真的是不少！如果你真的眼红了，也可以在估值上打个折，直到你满意的价格为止。
估值
总结：
万科整整写了八个系列，一边写，一边在想，你看中了万科什么？品牌优势吗？不，不是的，万科能够生存至今，并且活得相当不错，就是因为公司的管理层，才让万科拥有了点品牌优势，事业合伙人制度让管理层与公司共同进退，虽然有些瑕疵，但从过去到现在，万科一直在成长并壮大，这一点是不能否认的，未来行业是否内卷，行业空间是否真的有限，我们是很难得出一个相对比较确定的事实，比如城镇化目前60%，发达国家80%-90%，就能够得出房地产还有很大的空间吗？事物的发展是非直线的，总会曲折，我们通过复盘历史，我们看到了万科的管理层，谨慎、不冒进、坚持做个农夫角色，深耕并努力发展好每一座城市，每一座城市都能做到行业的前一二名，我想这已经足够了。而且现在万科估值处于历史估值下方，PE7倍左右，这个价格我认为不贵，因为我觉得未来万科每年仍有保持10%左右的增长，这个潜力应该还是有的。这个10%左右的增长对于喜欢成长股的人来说，有可能是不值得研究的。（当然还有万科物业，其他的业务，有人说万科物业可以值2000亿，这种拍脑袋的事情我不敢轻易下这个结论，保守点，才能活得久点，才能有惊喜！）如果要想取得超额收益，万一某一天万科估值降到5PE，或4PE，那么恭喜你，你有可能捡到宝了，但那一天是否会来临呢？我可不知道。
最后还是要提醒下，如果未来房地产行业非常不景气，地产最大的风险在哪里？
1、是在存货里，如果未来行业发生大的波动，导致存货出现贬值，1万亿贬值一两点的，对利润的侵蚀，是非常巨大的。
2、负债率上，有些企业有息负债非常高，动不动70%以上，甚至更高，有息负债总额几千亿，甚至更多，每年的资金成本就已经够让这些企业喘不过气来了，一旦行业不景气，资金周转不到位，分分钟就出现问题，最近暴雷的几家房企我就不提出来了。
而对于万科比较谨慎的，而且拥有大量现金、净负债率非常低的企业，短期利润虽然会有所承压，此时是属于大浪淘沙，剩者为王了，而万科很有能是活到最后的其中之一，并能通过复盘我们看到2008年金融危机，万科的表现：
万科系列已完成。
作者的心里话：为了写一篇高质量的系列文章，我每天花10小时阅读财报、研报，看了大量的文字、数据，一个星期七天，才能对公司有所了解，每创作一个系列共花70小时，目前已经写了三个月，说实在话，有点点累了，这种累体现在阅读效率的降低，注意力不集中，记忆力存储不够，十几二十份年报、研报需要反复阅读，目前一个系列花70个小时已经不太够了，现在已经接近100个小时左右（文章质量太差我不敢写，要么写好一点，要么不写，如果我的系列未来更新变慢了，希望、还请我的读者朋友们能够体谅与理解），我是一个笨的、执着而固执的人，今年的目标坚持一个星期一个系列，提供高质量的文章，不推荐股票，授人以“渔”的方式分享给我的读者朋友们，“回顾历史、展望未来”，不知各位读者朋友们对这样的文章是否喜欢，如果喜欢的话，希望我的读者朋友们能够高抬贵手多点“在看 ”“转发”，无须打赏（每次我只能自己打赏自己，以安慰、鼓励自己，要不断前进），原创不易，高质量的文章更不易，好文章多多分享，独乐乐不如众乐乐，拜托了
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