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本文分成八个系列
系列一：为什么要研究这家公司？
系列二：地产历史回顾与万科
系列三：2007-2020年万科企业发展史一
系列四：2011-2015万科企业发展史二
系列五：2016-2019万科企业发展史三
系列六：万科2020年年报解读
系列七：万科竞争力分析
系列八：万科未来利润测算及思考
为什么要研究万科呢？在我的印象中，曾经的“四朵金花”招保万金，还有近几年崛起的碧桂园、恒大、融创，但只有万科在我的脑海里印象最深刻，我只研究在我脑海里印象最深刻的东西，想看看他是否真的还可以，或者应该说是探寻下我内心想要追寻的某些东西。也许是这些东西一直在激励着我，不断的去学习，不断的去寻找。
万科是否优秀看看这组数据就行
净资产收益率：
营业收入
净利润
净资产收益率常年保持在20%左右，营收从2009年488亿增长到2020年4191亿，营业增长了8倍左右，净利润从2009年53亿增长到2020年415亿，净利润也增长了8倍左右。
如果再统计万科上市以来的历史数据那就更不得了
1991年营收1亿，增长到2020年4191亿，营收增长了4191倍，净利润1991年0.1亿增长到2020年415亿，也是增长了4150倍。当然股价可没增长那么多，但几百倍还是有的。
万科为股东创造了大量的财富！当然那是已经过去了，此时万科股价低迷，与万科某些缺陷在股价低迷的时刻总会被不断的去放大，有读者在我的雪球号留言关于万科的。我感谢这位球友，凡是有数据、有逻辑的讨论是我一直所追求的，一切都是为了寻找真相。
但今天我们暂时不讲万科的是与非与管理层对股东是否厚道，因为我们要把所有的数据、逻辑摆在一起，再仔细研究、讨论才有意义。
研究地产，其实不容易，因为地产受宏观、政策影响非常大，下面看看王石曾经对房地产的一些思考：
房地产一直、也永远是一个与宏观经济环境紧密相关的行业。因此，宏观经济短期趋势的可预测性，很大程度上决定着房地产市场的可预测性。而当前全球经济正处于极为特殊的时刻，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。
企业难以对未来即将发生的短期波动做出精确的事先描述，这看似一个并不乐观的结论。但所幸的是，对于企业而言，更重要的并不是预测，而是应变。企业可以也应该做到的，是对行业长期的发展方向始终保持认识，对市场环境已经发生的改变及时做出判断，在此基础上对未来可能出现的各种短期变动进行分析，并分别制订应对的预案，在相关变化逐渐明朗的同时迅速采取行动。
2020年“三道红线”的出台再次改写了行业规则。其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升，有人把它解释为“内卷”，对于万科来讲这何尝不是一种机遇呢？万科在股东信中这样写道：
研究地产不太容易，有关地产基础知识我也放在这里：
地产基础知识学习
1、竣工面积：
一定时期内竣工的房屋建筑面积之和。以平方米表示。竣工房屋是指房屋建筑工程已按工程承包合同和设计要求全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格并正式交付使用单位的房屋。指开发商和施工方两者间。
2、房屋建筑面积：
房屋建筑面积为各层建筑面积，包括地下室面积的总和。或是房屋建设时的套内建筑面积加套外上公摊面积。
3、销售面积：
在房屋销售里的面积是在房屋未建成前“预测”（可就是图纸上预测）的面积。做为销售面积。
4、结算面积：
结算面积是房子竣工以后，测绘部门做的实地测量面积，也可实测面积。
5、建筑土地面积是建筑占地面积
6、规划建筑面积：
是政府规划给开发商的建筑面积，其中包括建筑面积，还有办公，施工，生活等应用面积，这些不计入开发商的开发面积还属于国家所有。规划用地面积要大于建筑用地面积。
7、权益建筑面积：
泛指用户所居住的实用房屋面积加墙所占用的面积,为权益建筑面积。
8、总建筑面积
建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和，包含实用面积和公摊面积。
9、容积率
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。容积率如果过大，那就说明这个小区的人口众多，居住舒适度就会降低，但是房价也会偏低。容积率如果过小，居住舒适度有了提升，但是房价会偏高，公摊费用也会增加。所以容积率过大或者容积率过小都不好，要适当才可以。
10、TOD 模式
TOD 模式是指以城市公共交通站点为中心，对周边土地进行深度开发，强调借助交通线路规划引导土地开发、产业导入和人口集群，进而构建包括商业、办公、住宅、教育等多功能业态在内的多元化发展区域。
11、房地产三条红线是什么？
（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；
（2）净负债率不超过百分之百；
（3）现金短债比不小于一。
房地产企业被分为四档进行管理
（1）若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；
（2）若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；
（3）若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；
（4）若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
未完待续：
欢迎关注系列二：地产历史回顾与万科
作者的心里话：为了写一篇高质量的系列文章，我每天花10小时阅读财报、研报，看了大量的文字、数据，一个星期七天，才能对公司有所了解，每创作一个系列共花70小时，目前已经写了三个月，说实在话，有点点累了，这种累体现在阅读效率的降低，注意力不集中，记忆力存储不够，十几二十份年报、研报需要反复阅读，目前一个系列花70个小时已经不太够了，现在已经接近100个小时左右（文章质量太差我不敢写，要么写好一点，要么不写，如果我的系列未来更新变慢了，希望、还请我的读者朋友们能够体谅与理解），我是一个笨的、执着而固执的人，今年的目标坚持一个星期一个系列，提供高质量的文章，不推荐股票，授人以“渔”的方式分享给我的读者朋友们，“回顾历史、展望未来”，不知各位读者朋友们对这样的文章是否喜欢，如果喜欢的话，希望我的读者朋友们能够高抬贵手多点“在看 ”“转发”，无须打赏（每次我只能自己打赏自己，以安慰、鼓励自己，要不断前进），原创不易，高质量的文章更不易，好文章多多分享，独乐乐不如众乐乐，拜托了
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1、上海家化 2、爱美客 3、顺络电子 4、永新股份 5、汤臣倍健 6、同花顺 7、恩华药业 8、长春高新 9、双箭股份 10、健民集团 11、东阿阿胶 12、志邦股份 13、北新建材 14、海信家电 15、华侨城 16、国检集团 17、洽洽食品 18、分众传媒 19、百润股份 20、上海机场 21、格力电器
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