昨天还有朋友问，这公司和地产股差不多，为啥不买地产？我想说，这个公司和地产股差多了，生意模式完全不同，杜邦分析的三要素差别非常大，简单分析一下，欢迎补充：

我们看差异较大的地方：

1.权益乘数（杠杆率）

万科与福寿园有天壤之别，对万科高ROE贡献最大的因子是什么？是权益乘数，也就是高杠杆（有经营杠杆和财务杠杆之分，这里不展开）但福寿园是低杠杆经营的，外部的融资环境再变化，对福寿园没有影响。（万科已经是地产公司里财务杠杆最低的之一了）

2.ROIC/ROE

万科的ROE与ROIC差别非常大，说明什么？万科股东的高回报，是建立在债权人提供的低成本资金的基础上的，这可以理解为一种能力，也可理解为一种风险。即，将债权人和股东打包一起来看，万科（地产）不是一个赚钱的好生意，地产产业链谁最赚钱？谁议价能力最强？这个问题不用我回答。

福寿园不同，福寿园ROIC比ROE还高？说明啥？说明这公司一分钱不用借也很挣钱，而且账面还趴着一堆现金急着要花出去。（ROIC是减掉现金的）毛估下，如果把福寿园账面20亿现金合理扣除一部分（分红或者回购），公司ROE远远不止15%。

3.土地周转率

直接说结果吧，万科们对土地必须2年周转一次，因为土地太贵了（多贵？2016-2017上海土地出让的楼王，楼面价一平米11万）一旦周转不起来，现金流就断了。绝大部分地产公司走的高周转的路线。

福寿园的土地周转率速度是20年以上。啥意思，他开发一片土地，开始基于此提供墓园服务，一般要20年以上土地才会“用完”。实际上，以福寿园现在的“土储”220万平，以他2018年的土地消耗3万多平来看，他的土地周转率达到50-70年，有哪家地产公司有这样的“土储”呢。这根本不是一个商业模式。这也是福寿园的优势，土地是几十年前拿的，而社会一直在发展，货币一直在印，收入一直在增长，所以单价。。。

小结

这就清楚了，地产和福寿园的商业模式完全不同。地产商是城市中心商业用地的加工制造&分销商（其实可以理解为制造业，原材料是地）。由于土地太贵必须迅速出手走高周转，在销售过程中发生的是产权的转让，即使认为捂地10年可能更划算也很难办到（华侨城等少数例外也是有的）。在我们和地产商签合同那一刻，人家基本和咱没关系了，意味着合作的结束，以后我们只和物业打交道。

福寿园是以城市边缘低商业开发价值土地为载体，长期提供殡葬服务的服务商。土地理论上可循环使用（3代以后，基本就没人来祭拜了，这是客观而又冰冷的事实），客户与福寿园签订的是10-70年不等的墓位使用合同。一个客户和福寿园签合同的那一刻，意味着福寿园服务的开始，从那之后将长期和福寿园打交道，每年祭拜，每10年还要交管理费（类似物业费）。

一句话，地产是高周转高杠杆的制造商与分销商，福寿园是低周转低杠杆的服务业企业，两者商业模式差距很大，承担的风险和挣得钱也完全不一样，不管是基本面还是估值，不适合直接比较。

$万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$ $福寿园(01448)$