房地产是否会是永续行业？当一个国家进入城镇化末期住开业务是否还能继续增长？
直觉上觉得房地产是比可选消费品酒类更好的赛道，是上千年经久不衰的永续行业，So，简单分析了一下美国的房地产企业来印证直觉。
从美国4大房企中选取了2家有连续上市记录且以住开为主的房企D.R. Horton，Lennar。
08年受次贷影响，美国房地产行业重挫，09年后，随着中产置业复苏，房地产公司营收、净利润均单边上涨，股价也是一路向北，一点看不出成熟国家对房地产的需求不足。
一、时代背景
2009 年以后，美国开始了新一轮扩张，与之相伴随的是新一轮的地产周期。
次贷危机后，美国通过出台《多德-弗兰克法案》等措施加强了对信贷机构和抵押贷款的监管，所以 2009 年以来美国的这轮房地产周期相对较为健康。美国房屋每套平均价格从 2009 年的 27.09 万美元上涨至 2018 年的 38.5 万美元，上涨了 42.12%，从 1971 年-2018 年，美国房价上升了 1347.37%。
二、股价走势
如果07-08年美国房地产公司的股价相当于上证6124，那么现在都已经到上证15000-18000点了，且几乎是单边上扬。
三、营收增长
营收持续快速增长超出了我的想象，09年后营收持续快速增长。
像美国这种城镇化率达到82%的国家原以为应该像白酒行业，营收增长缓慢，但净利润提高，结果让我非常吃惊，4大房企在去过10年里都是营收大幅度增长，甚至毫不逊色于还在城镇化中的中国，可见房地产作为耐用消费品，其折旧和改善需求还是非常旺盛的，只要经济成长，这个赛道其实非常不错，天花板远高于酒类等可选消费品（以后再分析一下世界顶级酒业帝亚吉欧，百富门，百威英博，其营收增速远远不如房企，全世界人民其实都更爱房子，而不是喝酒）。
DR Horton 2010-2020年营收年化增长16.52%
Lennar 2010-2020年营收年化增长22.02%
四、ROE
13年以来(我没有以前的数据)美国住开企业的ROE非常稳健
DR Horton(2013-2020)的ROE均值15.23%
Lennar(2013-2020)的ROE均值14.60%
五、杠杆率
美国房地产行业杠杆并不低，早年也是2-2.5倍杠杆，最近两年才降低到1.5倍左右
六、分红率
美国普通住开的分红率并不高，RIETs类房企是强制规定必须90%以上分红，像西蒙就是100%分红。中国是大锅饭，统一30%。
七、估值
美国房地产行业的估值并不低，按年线统计的龙头房地产公司平均pe=12
八、结论
即便是在城镇化率已经82%，人均GDP 4万美元以上的成熟发达国家，住开的需求依然旺盛，只要不像07-08年那样进入全面金融泡沫化，这是一个永续且长周期(传说中美国长周期是18年)内波动小的行业。