算算融创,碧桂园的存货市值比
地产行业虽然与水泥钢筋打交道,但它与传统行业有很大的不同,其实它是典型的金融类公司,经营杠杆很高。很多传统的财务指标对地产并不适用。
地产公司的财务报表很复杂,现金流入流出也是神出鬼没。拿它的营业收入来说,只有在房子交到业主手上后才确认收入,而房子从拍地-销售-建造-移交这一整套流程走下来,最起码也得2、3年。所以,今年的营收来自有两三年前的存货。房子移交,存货变成成本,合同负债(类似于预收款)变成收入,利润和现金流就都来了。
在三道红线、居民杠杆到头的大环境里,地产公司首先要做的是自保,而不是扩张。这时候对存货的处理方式就显示出公司管理层的态度和规划了。存货增加的慢,存货跌价计提的多,这样的管理层应该打高分。
把产能实打实的出清,压实存货质量,才能在行业转暖时快速恢复,行稳致远。
接下来对比下几个地产公司的存货计提规模。
招商蛇口:存货4167亿,近5年累计跌价准备234亿,跌价准备与存货的比值是5.62%;
万科:存货8370亿,近5年累计跌价准备66.7亿,跌价准备与存货的比值是0.80%;
保利发展:存货8546亿,近5年累计跌价准备33.75亿,跌价准备与存货的比值是0.39%;
滨江集团:存货1929亿,近5年累计跌价准备13.2亿,跌价准备与存货的比值是0.68%;
招商和保利,同是央企,资质都差不多,资金成本也大差不差,招商计提了那么多,保利你家的地是金子吗?
万科作为一个混合型企业,也是房地产的标杆性公司,这么大规模的存货,对应的计提肯定不充分。也难怪它最近风雨飘摇。
滨江集团是地方房企,对它不是很熟悉,前几年都没有对存货的跌价进行准备,但从跌价准备比来看,中规中矩。
今天我们换一个角度来给地产估值。不用传统的PE、PB、PCF、PS指标,仅从供给角度来估值,称它为“存货市值比”。
分子为存货减去有息负债,分母为流通市值。分子越大,说明成长性和竞争力越强,分子越小,说明公司股价在走低。所以,存货市值比越大,代表公司越被低估,性价比越高。
根据个人经验,只有存货市值比大于4才有看的必要,未来盈利的确定性才更高。仅仅看这一个指标,滨江集团无疑是最棒的。
本文介绍了两个指标,第一个是存货跌价准备。存货跌价准备越充分,公司的资产质量也就越高。
另一个是存货市值比,越大说明公司越被低估,未来股价的弹性越大。