这几天调研了解的相关情况，投资是很私人的事情，仅供大家参考吧：
1、实地调查了常州、苏州、杭州的楼盘销售情况。常州销售还是很好，苏州仍处于一房难求的情况，这两地基本销售无影响，杭州处于刚开盘后的空档期，前期开盘去化80%，目前到访量不是很旺，跟对面其他房产商侧面了解下，好像对老王的事情反响也不是特别大。从公司内部了解的销售情况看，7月第一周销售基本正常。总体情况毕竟房子是比较特殊的商品，而新城产品线基本也是刚需为主，购房者更多关注的还是房子的品质，价格，和大环境关联性很大，目前房产销售市场总体还是比较好。
2、实地调研了几个吾悦广场。随机询问了不少商家，绝大部分商家不知道老王这个事情，告知此事以后问会有影响吗？都认为离得太远好像没什么关系。又随机询问了电影院在等候观影的情侣和小家庭，基本上也都不知道这事，告诉她们这事以后，普遍回答是个人的事情和广场有什么关系？观察了广场里运营儿童生意的多奇妙这些，人流还是很大，总体广场客流没什么影响。感觉现实还是更理性点，和网络还是两个世界。
3、融资方面根据2018年末披露的银行贷款情况，和几家银行总行信贷部联系上了，目前情况基本是新增暂停，已批待放的也暂缓下放，已经发放的贷款不变，后续看企业经营情况决定是否恢复信贷业务。总体还是比较理性的，暂时先观望关注，后续主要还是根据企业经营情况做出业务调整，如果销售、现金流等情况正常，再恢复正常业务合作。新城贷款大部分是跟着项目走，基本都是开发贷这些有项目抵押的，主要还是看项目情况，项目情况好，融资还是可以正常化。
4、债券方面，目前300亿的债券，所有债券募集说明书都看了，除了1期SCP（超短融），3期中票，合计33亿有特殊回售条款，其余ABN/PPN/公司债等都没有特殊回售条款的，几十个债券合计几千页的募集说明书，自媒体估计都不看，直接就自己想了。
5、和相关政府人士做了沟通，目前三四线对于吾悦还是比较认可，当地可选择的广场运营商也不多，很多项目已经定向谈了很久，投入了很多人力物力，基本不会因为此事中断合作，政府态度还是比较包容的，还是能理智的看待企业行为和个人行为，不会混为一谈。在项目选择上，还是更关注企业，关注项目，关注能否给地方经济增长带来促进作用，用原话说：“企业老板就算是道德楷模，项目不行，我们也不会合作啊”。
6、土拍方面，上半年基本已经完成全年土拍任务，在老王出事情前，公司土拍控制上基本已经提高标准了，8个月现金流不能回正的项目已经决定不拍了。下半年土拍步子放缓是肯定的，肯定会更严苛，但是根据上半年新增货值和原来土储情况看，即使土拍放缓，1.2-1.5万亿的货值，维持目前开发量，支撑3-5年的开发还是问题不大。
7、团队方面目前还是比较稳定，小王口碑还可以，人也比较谦虚，对公司员工都比较尊重。在公司有挺长工作经验了，老王出事前，小王全面负责商业开放这块已经1年多，在这1年多里拿地还是很有成效的，接班应该能正常。很多员工来自万科和万达，房开学万科，商业学万达是他们内部原来的方向，所以体系还不错，原来的内部激励比较到位，如果开发和销售比较正常，有事情做，钱能拿到，团队稳定应该能做到。股权激励，管理层增持内部在讨论，可能会在合适时机推出。
8、总体来看，这次事件是对企业一次考验了，企业能不能挺过这一关，关键一是看公司原来的底子到底怎么样？这方面原来外界一直有很多质疑，这次正好能看出到底如何了，确实是原来就是90分的底子？还是原来是70分的底子装成90分的？底子好，资金链上面应该问题不大，下半年到期贷款预计100-150亿，债券90亿，土建开发等预计500亿，如果销售不大幅下降，半年上千亿的销售能回笼资金800亿，在假设完全没外部新增融资的情况下，依靠销售的现金回流还能扛住。二是看公司原来的体系到底怎么样了？公司的管理团队，管理体系如果是健全的，董事长变更应该不影响企业这所船原来的航向。如果企业能挺过这一关，至少说明两点：企业原来底子还是好的，企业体系是健全的。那企业发展的长逻辑应该不会有太大改变。
从微观上跟踪，后续看公司销售能不能继续保持了，7/8/9三个月的销售数据挺关键，如果销售正常，现金回流好，融资方面应该能缓过来，目前外资的评级调整也就是展望调整为负面，但并没有下调评级，国内中诚信甚至只是关注，展望都没调，如果现金流正常，应该很快会调回来，融资也会正常化，企业回到正常轨道上。