继续物业行业，先提醒一下自己，物业终归是一个没有提价权的商业模式，业务的增长主要来自项目的拓展和业主的挖潜，尤其应该以项目拓展为主要考虑点。
22年利润5.47亿，一方面是咨询业务毛利率下降，另外有计提应收。
23年H1，利润4.15亿，预计全年8.5亿可以有的。市值76亿港币=69.7亿，PE=8.2倍。
绿城好像和其他物业公司有差异，没有特别强调母公司给了多少盘子。从22年的数据看，绿城中国交付3080万平米，自建的有1000万平米。而绿城服务在管面积增加8000万，确实母公司贡献不占多数。
储备项目往往比在管项目还要多，这个保证了未来的成长性。
来自开发商的业务，毛利率在22年收到影响，咨询收入有减少。
社区增值服务还是持续增长的。
在收购上面，公司也挺奇怪，没有收购其他物业公司来并表，但是收购了一些延伸服务的公司，比如澳洲的MAG公司（教育），参股了中奥到家，这个是个物业公司，但也没有并表，。
那么大的储备面积，这样的估值，当然很香。但是有个疑点，公司在20年融资了39亿港币。这个是出于什么考虑？去券商研报找找原因。没找到，继续看原始材料吧：
结合券商信息，这笔是配售给龙湖。这个行为可以理解。
这个是花旗集团。回头看，都融资在股价高位，管理层决策正确，那么钱花到哪里去了呢？
2020年：
認購事項所得款項淨額之626.2百萬港 元已被動用於貸款償還及營運資金，截至2020 年12月31日，認購事項尚餘所得款項淨額為 675.0百萬港元。
報告期內，配售事項所得款項淨額中的701.7 百萬港元已被用於中奧股份認購事項、第一收 購事項、營運資金及一般公司用途。配售事項 尚餘所得款項淨額為1,991.7百萬港元。
2021年：
2022年：
用于并购和战略投资的，将近20亿，其他进入运营资金。中奥到家投资了7亿。其他的没有找到披露信息。
这样看，管理层的这个操作基本合理。70亿市值，44亿现金，每年盈利9亿，这个也很香啊。要是有个港股物业基金就好了，可以一揽子买入。
23年房地产怎么不好，还是能挣到一些钱，23年H1恢复正增长，毛利率也有所恢复，即便考虑这个这个因素，至少新项目可以抵消吧。
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