$滨江集团(SZ002244)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ 6月7日国常会关于房地产的关键词就是7个字“解放思想”“去库存”。
前四个字，是让大家不要被很多主流经济学说限制，不要被社会大众舆论绑架，不要被西方或国际组织的建议迷惑，解放思想的前提是实事求是，一切从实际出发。
实际情况，是所有人都看到的，二手房新房存在堰塞湖现象，量价齐跌持续了几年，全国层面价格跌去三四成，销量跌去四五成，已成为中小银行风险和地方财政风险的主因。再恶性循环，后果不堪设想。
为什么会这样？唯一答案，缺信心。不是缺钱，不缺钱！不缺钱！不缺钱！也不缺需求，就是缺信心。近期是因为怕跌缺信心，中期是因为怕收入下降缺信心，长期是因为近期中期信心不足，所以缺信心。中国经济长期向好这一点深信不疑，但前提是要解决中短期的风险。
提振购房者信心是第一要务。
怎么提振？国常会告诉我们，去库存。
新房库存总量并不是高的离谱，只是因为去化太慢，导致去化周期陡然变长。叠加天量二手房挂牌，百姓的心理库存压力前所未有的大。去库存，增信心，谋稳定，刻不容缓。
哪些方面去库存？怎么去库存？
1.房子（主要是新房，原因都知道）去库存
地方国企收购一部分作为保障房（各地在探索，但整体动作迟缓，主因没钱）
中央提供专项贷款支持地方政府（目前已开展，但额度偏低）。后续甚至可以组建国家住房收储银行，直接下场以旧换新收购二手房或已建未售商品房。
全国层面，央行注资，各省市公积金中心为股东组建国家住房银行，为刚性需求和改善性需求提供长期足额低息的住房贷款（目前一二线公积金贷款基本属于鸡肋）。
明确房住不炒针对保障房。商品房回归商品属性，恢复其投资属性，所有城市取消全部行政性限制措施，今后以税收等市场手段调节商品房市场。
还可考虑的去库存措施：契税减免，购房补贴，城中村改造、旧城更新房票安置，个人购房扣减个税，公司购房扣减所得税，大幅降息降准，放宽部分城市外国人购房限制……
2.土地去库存
各省全面梳理省内已出让未开发或停工的土地现状，在省一级，省市、房地产开发企业内部（不公开）挂牌流转，按如下顺序：
先由有能力有意愿的优质房企按照市场价一定折扣接手暴雷企业或困难企业的部分未开发土地，省级层面确保土地解押、过户、再抵押的可行性；
优质房企没意愿的，或土地抵押情况复杂的，由省统一设定折扣标准，再由各市收回变成净地重新出让，对原土地涉及到的权益各方进行损益清算；禁止城投公司托底，严禁变相提高地方政府债务。市一级收回土地财政有困难，由省级统筹支持，省一级财政有困难，由中央先兜底支持，待形势好转再与各省结算。
3.房地产企业去库存
我国房地产企业数量太多，大而不强现象明显。借鉴钢铁煤炭等行业供给侧结构性改革成功实践，同样在省一级统筹做好房企数量的去库存工作。
中国不需要那么多的全国性房企，贪多嚼不烂，盲目追求规模的全国性房企几乎没有健康的。
现有基础上，完成保交楼保交房之后，大量的房企（包括数量更多的项目公司）可以注销。
今后城市土地招拍挂，规定一定总价以上，比如5亿以上底价的土地出让，必须是成立运营五年以上的具备一定资质的房地产公司（比如上市公司或净资产50亿以上）或该公司所属的已成立五年以上的子公司（子公司为止，不允许是孙公司）出面竞买，不允许房企新成立的项目公司出面竞买。
如果有投资者希望能进入房地产开发市场，两条路，一是慢慢积累经验，从小做到大，五年之后再参与开发大的房地产开发项目。而不是像前些年那样今年百亿明年千亿的魔幻式的大跃进和最后的大暴雷结局。二是参与投资房地产开发基金，由基金委托优质地产开发项目。
房地产企业数量降下来，让优质房企获得更大的发展空间，可以在一定程度上让房企的经营透明度提高，地方政府能掌握房企的基本情况，进而降低房地产市场风险。