一、前言
2022年8月16日，中国REITs市场再添新的品种-保障性租赁住房REITs，而且是三箭齐发。具体的名字、简称和代码如下图：
这里面启动最早的是深圳保租房REITs，红土和深交所早早开始筹划保租房这个REITs类型，而后上交所找到厦门的保租房项目，紧赶慢赶和深圳保租房同一天报送（可以看看说明书，厦门市政府按照报送时间倒退，加班加点出了一堆文件为其保驾护航）。
没想到后续又杀出北京保租房REITs这个程咬金，不愧是首都项目，愣是晚了两个月启动，收材料到批准就一周时间，也没反馈，又能让深圳和厦门项目等着它，最后三家一起登台亮相。
二、打新分析
行家看热闹，外行看门道。每家800多页的募集说明书我简单看完，不同行业的人有各自的关注点，比如关注保租房行业的，就看这几个项目各自的保租房认证程序（注意深圳）；战略配售的就要看哪家底层资产最为优质，能否长持；而我们打新申购的，自然就是关注申购哪家的回报率最高。
本文就简单列举下三个REITs的要素比较，最后给出申购建议，直接拉到后面看结论也行。
1、底层资产
从这张图配合下面几张说明书的截图，简单的点评一下。
北京2个项目租金收入最高，但是优惠反而是最多的，按照周边55折的租金在租售，同时需要注意，北京这2个项目的配租对象是年收入不超过13万的本地低收入人群为主。
再一次说明了北京城居不易，且行政力量盖过市场力量。
北京的情况如下：
而深圳的项目则是按照6折水平进行租售，百泉阁的位置过于优越不再多说，其他项目有56%是面对企业配租，我个人觉得比面对个人租赁的效率高出很多，且稳定。
至于厦门项目，租金只比周围优惠5%，均价30多一平方，居民定位倒是面对大学生、青年人等新市民群体，看说明书的截图，也是走的小清新装修风格，同样的价格下肯定更受青年人的追捧。
看到这3个项目的底层资产之后，不知道各位有什么直观的感受？我个人感觉北京项目样板工程和zz意味过于明确，深圳项目的市场化做得较好，厦门因为城市能级较低，位居其中吧。
2、发行情况
发行情况来看，深圳的安居集团认购了将近一半的份额，看来是对未来的升值很有信心，公众认购只有0.6亿份，1.5亿金额；而厦门和北京的原始权益人都选择尽快变现，认购的份额只有35%左右。
整体看，公众投资者都有12%左右的份额，比上一只深圳能源的9%还略高一些。
3、询价情况
询价情况来看，深圳133倍超额认购刷新了REITs的记录，而厦门的认购倍数最少。
4、定价情况
定价来看，厦门定价接近询价上限，北京项目留了更多的一些空间，当然整体差异都不大。募集金额这里，北京项目的募资金额比评估值搞出来较多，达到109%。现金流分派率的情况，深圳垫底但是其实各家的差异微乎其微，因为对于大资金来说，还有项目未来的增值情况可以考虑进去，虽然那已经是几十年后的事情了。
5、结论
（1）准备主要卷北京和深圳2个REITs，其实三个一起卷也差不多，Fire at Will。
主要是影响中签率和涨幅的变量太多，且没有之前的案例，难以测算。反正是稳赚不赔的，自有资金ALL IN吧。
（2）实际中签率放低期望，按照3‰-5‰估算差不多，涨幅30%问题不大。
（3）银河应该周四就能回款，周五可取，其他券商待测。
（4）和下下周一的北交所申购不冲突。
$京保REIT(SH508068)$ $厦门安居(SH508058)$ $红土深圳安居REIT(SZ180501)$ #公募REITs# #公募REITs投资攻略#