先看一组数据，2018-2021（前10月）累计销售金额分别为6069亿，6308亿，7041亿，5210亿，2020年营收4191亿，净利415亿，销售净利率9.9%，其中，2020四季度营收1777亿，净利216亿，净利率12.15%。2021年前三季度营收2714亿，净利润162.89亿，净利率6.15%。
根据今年上半年杭州调研管理层的表述，销售净利率，18年往下走，19年往下走，20年到21年一季度持平。祝总在股东大会上的表述，17年到20年，地售比从26%升到43%，增长了17个百分点，以今年三季度结算为例，比去年统计的又涨了8个百分点。按照万科结算的特点，前三季度的利润率低一些，全年的净利率保守算大概是7-8%的水平，这可能是未来的一个长期可持续的水平（万科有自己的拿地标准且拿地的权益比例在提高）。
今年四季度的业绩会怎样？首先，去年四季度12%的净利率是不可持续的，如果要维持利润，就需要结算更多的营收，而大家都知道，今年三季度开始销售遇冷，销售净利率肯定不乐观，过多的结算营收来维持利润无异于寅吃卯粮，而无法持续的营收、利润和分红水平是无法有效提升长期股价水平的。7700亿的已售未结，就是未来结算的利润来源，按照7-8%的利润率计算，540-620亿的利润，如果今年利润中枢在350亿水平的话，大概是可以保证未来业绩持续增长的。
我们很欣慰的看到，万科管理层依旧采取了审慎的会计处理原则，比如谭慧华回答提问提到的40%-50%资本化利息会长期坚持，比如持有型物业成本法继续计提折旧等等，公司可以粉饰或平滑一时的业绩，但可以一直持续吗？我相信，相对于短期的股价，万科管理层更愿意保护长期的财务处理原则，当然，这种长期主义的风格在今天资本市场“唯季报论”的风格下显得格格不入。
我不知道诸位股东投资万科看重的是什么？我看重的是管理层的能力，多元化业务的前瞻性布局，稳健的经营风格。正如管理层最近的表述，现在营收增速不及一些优秀的同行是主动调整的结果，如果冲营收维持利润，就不安全，安全比增长重要，能力比规模重要。如果继续冲规模，也没有今天多元化业务赛道的领先。
今年万纬物流进行了一次增资，万纬物流此次增资的估值已达461.92亿，vanke持股75%，346亿，2017出资168亿参与收购普洛斯，占比21.4%，第一大股东。vanke的物流地产项目保守估值已达500-1000亿。万物云60%权益，估值也上千亿，再加上商业、长租公寓等，多元化业务2000亿+估值并不高，现在市值2146亿，住开业务算白送，未来维持400亿左右的利润量级难度不大。
万科的业务怎么看呢？就是所有的资产都可以变现。住开业务是把房子卖出去回收现金流，物业是长期永续现金流，物流地产商业是发reits，长租公寓以及采筑、万御安防等万物云内部一些业务板块也可以上市。这就有两个好处：
1.万科净资产的增长不仅仅是roe这一块，上市募集的钱也会增加净资产，净资产的增速会更高。
2.现金流会非常好，资产会变轻，分红可持续。这也是成本法计提折旧的好处，因为账面价值低，未来发reits时不仅带来充沛的现金流还可以持续贡献利润，而采用公允价值计量可能因为市场价格的波动造成运营上的困难。
净资产增长后如何保证roe？这一点股东和管理层利益是高度一致的。只有可持续增长的分红才可以保证roe。这也是万科经济利润考核+管理层持股制度上的保证，管理层会竭尽所能地提高公司的roe水平，持续为股东创造效益。而不同于其他公司采取股权激励的价格远低于市场价，管理层的股权都是用自己的奖金真金白银从市场上买来的。$万科A(SZ000002)$