老管，我看的出你在说什么，我觉得任何话题没必要藏着掖着，我帮你转发，讨论下利息资本化。我知道你就是想说恒大百分百资本化，融创今年资本化比例也大幅度上升了。
其实这些大家都看得到，我早关注过了。我认为如果把地产股研究精力放在这些细枝末节上就会失去投资他们的本质。资本化比例和当年结算多少营收 以及某些重估本来就是地产公司调节和平滑财报的手段。有的公司有提前释放利润需求，有的公司有藏些利润需求。比如恒大有业绩承诺，比如融创要做高净资产降低表面负债率提高评级以及对冲一些一次性损失。而万科全部资本化就是在藏利润他们管理层就这个德行。我认为地产公司利润释放本身就是滞后的，实际净利润根本无法反应真实的赚钱水平，通过重估和利息资本化提前释放一些无可厚非，还是少于真实赚钱能力吧。但是不管怎么调节了，未来几年财报净利润稳定增长都是毫无问题的。
再说回利息资本化，利息资本化比例高了，当年释放利润更多一点，未来毛利率降低一点。我觉得如果盯着这个会错过地产股投资的核心逻辑。看看每年销量的变化，看看平均土地成本和平均售价，再看看负债率是否持续降低，再看看去化率这些才是更加值得关注的。
当然作为烟蒂股投资人保守和挑剔一点也没问题，错过不适合自己的标的做自己擅长那一类。

妈呀 太专业了。这才是我来雪球原因

你大部分仓位在港股，为什么和沪深300比呀？你肯定跑赢恒指了吧

这又没撕逼，都是友爱讨论呢

碧桂园——高位配股加可转债融资100多亿，低位回购割韭菜。融创，2017年配股5亿美金，声称不再配股，然后配股10亿美金。恒大——少数股东权益把核心利润接近一半吃走。其实谁比谁好？都不是好东西

只能点个赞了，自己太low

模糊的正确？

mark

这应该是大湿性急说错话了！万科藏利润应该是利息全部费用化才对

应该是把借款的利息不计入财务费用而列入土地成本或建造成本，这样当期财务费用少利润就高；预售未结项目重估增值增加了资产，对应就增加了当期的利润和所有者权益了。