8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。
公募REITs实现多方共赢
公募REITs被誉为“资产的IPO”。 作为一种不动产投资信托基金，它常被看作一种集合不动产、股票和债券特点的混合型投资工具。简单理解就是将存量资产打包作价，使“沉睡”的资产获得流动性收益。
作为市场比较稀缺的一类投资工具，每当有新的REITs品种出现，便会引起市场的广泛关注。去年6月，首批9只基础设施公募REITs正式上市交易。时隔一年多，公募REITs的底层资产从产业园、高速公路、仓储物流扩展至保障性租赁住房。
作为新晋REITs的成员，保障性租赁住房REITs的投资标的为各地一些住房项目。从3只“保租房”公募REITs的底层资产来看，主要位于北京、厦门、深圳等城市的核心居住区域，周边配套成熟、交通便利、租赁需求旺盛，且租金水平较同区域市场均有一定的折扣，其中不少项目采用了政府配租模式，具有稳定的出租率与租金收益，受市场周期性波动影响较小。
保障性租赁住房REITs产品，一头解决开发商沉淀资金问题，提升资金运用效率；另一头让社会资金参与分享保障性租赁稳定的收益。“保租房”公募REITs在询价阶段就吸引了巨量资金，体现出其作为稀缺市场标的本身所蕴含的投资价值，让普通投资者分享“保租房”的发展红利。
保障性租赁住房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，这将有效提升企业融资及运管能力。通过发行REITs，投资方能够实现初期投资及相应回报的快速回收，从而能进一步对新的保障性租赁住房项目投资，实现“投资-建设-运营-上市回收资金-再投资”的良性循环，推动提高运营效率，促进相关企业专业化发展。
市场火热推动价值提升
从市场表现来看，投资者对保障性租赁住房公募REITs项目抱有极高的认可度。
三只产品在询价阶段已受投资者大力追捧，三只REITs网下认购倍数分别为133.03倍、108.96倍、113.37倍，超过所有已发行REITs记录。8月16日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT首批3只保障性租赁住房公募REITs正式发售。在开售首日晚间，3只产品均已发布提前结束募集的公告，宣告“一日售罄”，足以见得市场对这类REITs的认可程度。这为持续丰富公募REITs产品种类打下了夯实基础。
上市首日，三只新的公募REITs全部触及30%的涨停限制，显示出投资机构极大的买入热情。不少机构表示，作为创新性的投融资品种，住房保障类的公募REITs底层资产质量高，收益率预期也比较好，能够较好实现投资收益和社会效益的统一。
首批保障性租赁住房REITs试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展将具有十分积极的意义；也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式；还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。
政策支持助力市场有序发展
2020年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系是我国政策鼓励的方向。2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。
今年2月，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。随后，银保监会与住房城乡建设部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的“保租房”金融服务体系。3月，证监会发布《关于进一步深入推进基础设施REITs试点的意见》，提出抓紧推动“保租房”公募REITs试点项目落地。5月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，推动“保租房”公募REITs业务规范有序开展。
在各方共同努力下，基础设施REITs市场初步形成了一定规模效应和示范效应，探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的REITs发展之路。目前，底层资产的扩容工作正加速推进。首批产品发行至今已有一年多，14只存续产品整体市值已超过630亿元。公募REITs市场自发展以来，市场业态正加速变化，现已呈现出四大鲜明特点：一是底层资产不断扩容，多地积极参与；二是风险收益特征良好匹配了市场需求；三是契合市场需求的政策正在有序推出；四是各类机构正以多路径参与对REITs的直接和间接配置。