本文为2021年度第12个交易周总结。
本周内大华股份和新城控股先后发布了2020年的年度财报，考虑到内容过多的原因，我们的财报分析会单独成篇，放入链接，需要可自行查看。
财报是我们研究企业和做投资决策最为重要的参考资料，也是我们个人投资者能够获取的最值得信赖的企业投研资料。
通过对财报的研读和分析，我们可以了解到绝大部分关于企业经营和发展的状况，有助于我们准确的做出最合乎逻辑的选择。
所以无论你进入股市的初衷是什么，既然选择了投资，那么学会看财报必将是你不二的选择。
老规矩，还是先上本周持仓：
截止2021年03月26日，本年度持仓收益16.72%。
本周收益：7.66%，沪深300本周收益0.6%。本周积极跑赢沪深300指数。
本周正式结合着年报，对大华股份买卖点位进行了调整。
同时例行惯例，对新城控股的卖点做了上调，基于对住开的不确定性，且充分考虑吾悦的占比，买点依然维持800亿不变。
调整的理由和计算过程参考如下文章：
备注：如出现个股年内涨幅和年内持仓盈亏不等的情况，是因为年内中途新买入、加减仓所致。
上周持仓明细
本周交易：一次。
本周新进入资金一笔，于2021年03月26日，本周五买入新天科技，买入价4.55元。
时间关系，新天科技买入的逻辑后面会单独写一篇文章来阐述。
下周交易计划：暂无
关于个股：
大华股份：
最新的年报解读、对中国移动战略定增的看法，未来业绩的预测，和买卖点位的计算：
大华股份年报预告的解读：
新城控股：
关于新城控股的投资逻辑，其实很简单。我没把新城控股当地产看。
我纯粹就把它当做出租的商业来考虑估值。
估值的时候，只计算未来商业广场的价值。
至于住开部分，毕竟未来可持续存疑，且新城的住开二三线城市居多，融资占不到便宜，当下看没有抱太大的想法，能赚钱更好，不赚钱也无所谓，权当为吾悦做前期的培育贡献。
随着吾悦占比的提高，新城未来的估值逻辑一定是重吾悦轻住开，或者买吾悦送住开。
按照新城的发展规划，每年30-40座商业广场的成长速度。
5年-8年后，存量吾悦总数量大概率是250座-340座。
成熟期的吾悦平均租金算1亿。净利润取值0.45亿-0.5亿。
按300座计算，年净利润为135-150亿左右。
至于估值：对于一门永续且6-8年后大概率能稳定收租，税后利润在135-150亿的资产，在不计算商业资产重估增值的前提下，同时忽略掉住开继续赚取利润的前提下，这样的生意值多少钱？
对于这个问题的理解，就是我对新城全部的投资逻辑，简单到极致。然后并不敷衍。完全符合DCF估值的模型原理，且安全边际极高。
如果不知道怎么算的，可以拉个DCF表自己算算看。
我对2021年吾悦的自由现金流取值是：90✖0.4=36亿。
基于每个人对于折现率、资金回报率的追求有所不同。同时对于个股的持有时限也不同，我表内的的买卖点位，请谨慎参考！
我对新城最终的终局预估是，当6-8年后，吾悦数量达到300座附近时，新城不再有住开业务，我对新城的住开并不看好，也没有信心。彼时不考虑公允价值变动，年净利润取中间值140计算。合理市值3500-4200亿。
对应当下市值买入，7年最差复合年化收益率：19%-23%。
考虑到实际上如果住开不出大问题、不亏钱（住开有风险，但亏钱几率很小），再加上商业部分公允价值变动，持有新城控股大概率将会获得更高的收益率。
但投资，我永远选择把最坏的的放在前方。除去最坏的，但凡后面所能遇到的，都将是甜蜜。
@今日话题 @地产观点 #地产股崛起# $新城控股(SH601155)$ $保利地产(SH600048)$ $南极电商(SZ002127)$ #新天科技# #汤臣倍健#
股市投资，如履薄冰，稍有不慎，功亏一篑。
扎紧篱笆，不追热点，不惧守寡。遵循常识，恪守纪律，远离市场喧嚣，与时间为伍，做一个复利的守望者。