#雪球星计划公募达人# #公募REITs投资攻略# #今日话题# 2022年6月21日，首批REITs上市一周年，即将迎来解禁潮。
一年前“重金难求”的稀罕投资品种，到底还值不值得买？
从价量角度思考，无非是先看底层资产价格是否和价值相匹配，再看市场供应量是否稀缺，如果是优质资产的放量时刻，自然是买入的好时机。
不同于美国以权益REITs为主导，在我国，REITs底层资产是兼具股性+债性的“国家大基建”，涵盖产业园、高速公路、仓储物流及生态环保等范畴。
按所有权归属来算，REITs可分为特许经营权类和产权类两种：
特许经营权类REITs现金流较稳定，分红率高，轻资产运营，产权类REITs除了分红之外，还存在资产升值空间，利润率更可观，权益属性更强一些，多为产业园、环保能源类。
01 内部收益率
参考年报季报数据，除了中航首钢生物质REIT之外，首批REITs税息折旧及摊销前利润高达70~80%。
REITs底层资产所在的区位优势非常重要，比如中金普洛斯仓储物流REIT，基本覆盖京津冀、长三角、大湾区三大城市群，华夏越秀REIT主要覆盖汉孝高速，出行车辆以小型客车为主，刚需明显。
REITs底层资产重要评估指标——IRR（内部收益率），可以用来衡量其内在价值，避免买入价格偏离价值过高的品种。
截止6月14日，特许经营权REITs现金流亮眼，平安广州广河 REIT、浙江沪杭甬REIT的IRR分别为5.78%、5.05%，而产权 REITs资产增值更有想象空间，中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT收盘价对应的IRR分别为 5.86%、5.26%。
对应到二级市场收益上，仓储物流＞高速公路。截至去年年底，仓储物流REITs上市以来年化平均收益率为53.02%，高速公路为15.27%。
上市以来涨幅较高的品种，在解禁后被减持概率更大，截止上周五，上市以来表现最好的是富国首创水务REIT（+40.24%），其次是中金普洛斯仓储物流REIT（+26.17%)。
02溢价率
溢价率越高的品种，偏离价值的幅度越高，截止6月1日，中航首钢绿能REIT的溢价率最高，为43.10%；平安广州广河REIT为唯一一只折价产品，主因是派息率不及预期，流通盘较大。
03 派息率
已上市的首批9只REITs，都已经完成首次年度分红，二级市场表现较差的中航首钢绿能REIT，早已实现预期派息率。富国首创水务、华安张江光大、 东吴苏州产业和红土盐田巷目前只分红一次，其余均已分红两次。
对比美国权益REITs当前4%以内仍在下滑的水平，国内REITs年度派息率仍比较诱人，浙商沪杭甬REIT目前已分派股息率高达12.22%。
04 解禁规模
REITs底层资产优质、长期回报诱人，自然值得买，但当下最值得关注的，还是本次解禁规模。
本次解禁主要来自非战略配售的机构投资者，而原始权益人和战略配售者还将锁定一到两年不等。
这一次解禁规模接近21.71亿份，占比接近三分之一，与当前市场流通份额基本相当。
产权类REIT要比特许经营权类解禁比例更高，中金普洛斯、华安张江光大、红土盐田巷的可流通份额将达到80%，短期价量冲击较大，或出现低点布局机会。
最低的是浙商沪杭甬REIT， 流通盘占比达 47.14%，预计影响较小。
可转债新规刚刚落地，条件需满足两年交易经验+10万元资产量。REITs兼具股性债性，还给分红，规模还不大，会不会成为下一个新手小白“薅羊毛”的品种呢？