| 发布于: | 雪球 | 回复：11 | 喜欢：0 |
我们采用类似反证法的方法： 假设万科的毛利率确实持续下降，假设此为真；
1. 推论：整个行业的毛利率大概率更低
2. 基于1，继续推论： 行业的毛利率更低
3. 基于上述，推论-》 倒闭的规模会上升
4. 基于上，推论-》留下来的企业变少
5. 基于上，推论-》出价的人变少，会抑制地价的持续上升
6. 达到一个平衡，这个位置作为行业中优秀企业的毛利率，和一开始假定成立的时候 哪个高？
所以：
如果要快速完成这个过程，万科的毛利率必须低，压制全行业的毛利率。
上述，只是一个逻辑推论，不是我的真实想法，是先假定某个条件为真。
这点我是这么思考的，万科在行业内卷最恶劣的情况下净利润率会降到多少取决于它的毛利率和成本费用能比同行高几个百分比。文中有个数据，万科的三费大概是6%左右，如果根据卖方的数据说行业平均的三费水平在15%左右（这点还需要验证），那么换句话说，假设别人净利润为0时万科的净利润率还能剩下9%。至于说深圳项目4%的净利润率那是个别热点城市，有资格参与的对手都是些钱多的龙头地产公司，能力差异也不大，因此竞争也较为激烈，不太具有代表性。
这个15000应该是含税销售，结算成营收的时候应该是要除以1.09，大概13700。
这样，拿地成本6700，占比49%，建安成本3000，占比22%，这样毛利大概剩29%，似乎差不多。
地价快速下行不太可能，毕竟地产企业的出清和分化没那么快，你看泰禾还在那苟延残喘呢。 但长期来看，现在跟以前不太一样的一点是竞争格局稳固了， 一旦掉队了就没有再基本没有东山再起的机会了，因为三道红线从根源上锁死了你短期通过加杠杆反超的能力了。
15000元一平的营收里，有6710元是买地的钱，27%的毛利润（含三费6%+税+净利润，计4050元），4240元是建安成本等，不知算得对不对？
未来地价，需要预测，我猜测大致齐平略涨？建安成本我不懂，不知会不会涨，虽然疫情原因上游材料有涨价。住房售价不太好预测，估计不太会涨。
综上，感觉跟银行一样，要提升盈利能力，可压缩费用成本，这块万科已经没空间了？也可提升营收，那就是多拿地、快周转，扩大规模，或增加收入来源？
@发现红裤子
按照这个演绎，只要行业最后不消失，这个不消失是说基于中国的人口绝对规模，行业中优秀的玩家还是有一席之地的，只是这个优秀的不一定是万科，比如也可能是龙湖，或者皮带哥，融创