三年跻身千亿房企，扣响港交所大门，中梁控股也曾被冠以 “激进”的标签。
但是在这一轮民企爆雷声中，并未出现中梁控股的身影。
有群友私信红姐，为什么同样被贴上“激进”的标签，中梁对外表现的却比较稳呢？
结合中梁控股(02772.HK)2021年报及三位区域总离职的传闻，红姐简单来剖析下。
数据来源克而瑞，地产锐观察制图
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地产锐观察
及时瘦身
中梁控股2021年报显示，截至2021年末，中梁集团聘有合共10317名全职雇员，比2020年末的13285名减少了2968人，减少率达到22%。2021年全年员工成本为20.65亿元，同比减少1.88亿元，人均成本约20万元。
回头查下半年报，截至2021年6月末，中梁集团的全职雇员数量为13277名。也就是说这减少的约3000名雇员，基本发生在2021年下半年。
早在2021年6月初就有消息传出，中梁控股旗下多位区域总进行了换防，随后联席执行总裁李和栗出走。
到了2021年10月，中梁山东区域集团传出投资条线营销轮岗的消息，对不服从安排的“该淘汰淘汰”。
转过年进入2022年，中梁的裁员瘦身动作开始明朗化。据21报道，1月17日起，中梁计划陆续裁员超200人，此外财务共享、信息化、审计三大业务板块超100人转岗地产集团。
很多人调侃，现在的地产行业“裁员已经不是新闻，招聘才是新闻”。不得不说，中梁在应对行业困境，进行组织调整和人事精简上，算是比较及时的。
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及时卖“子”
3月29日，碧桂园服务发布最新收购进展公告显示，已按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权，总代价31.29亿元，股权及董事已转让及变更完毕。
值得一提的是，中梁百悦智佳作为中梁物业上市主体，历经两次交表后，于2021年12月23日通过港交所聆讯。
资料显示，中梁百悦智佳独立于中梁控股，在中梁控股上市的前一年就已经实现剥离，杨剑（中梁控股董事长）、徐晓群夫妇合计持股81.58%，碧桂园服务持股6.24%（PRE-IPO轮）。
在距离上市敲锣仅一步之遥的情况下，选择将其出售，展现了杨剑应对行业困境“落袋为安”的魄力取舍。
此前，有业内人士曾经透露，因为预见到民营房企的再融资困境，中梁集团上下所有的动作，就是力保公开债不违约。
今年1月17日，中梁控股公告称，已提前偿还1月31日到期的美元债本金及应计利息，并于10天后的1月28日，收获到标普的主体信用评级为B的认可。
要知道，自去年10月份之后，民营房企评级被下调像是变成了家常便饭，评级虽然不能“救命”，但有可能“致命”。
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拿地刹车
据2021年报数据，截至2021年12月末，中梁控股（含附属公司、合联营公司）共收购85幅地块，规划总建面为1000万平米。
而据2021年半年报数据，截至2021年6月末，中梁在2021年上半年新增地块有67幅，规划总建面为790万平米。
对比之下，可以看出，进入2021年下半年，中梁控制了拿地欲望，下半年拿地建面仅占全年的约21%。
其2021年全年约526亿元的拿地金额，占其2021年全年1718元合约销售额的约30%，拿地销售比未超过40%红线，但是超过中指院统计的50家代表房企2021年权益拿地销售比均值（24%）。
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还能稳住吗？
据中梁控股2021年报，于2021年底，中梁控股现金及银行结余合共约为276.105亿元，较2020年底（342.324亿）减少约19.3%。
融资成本也有提高。据年报，中梁控股2021年加权平均债务成本约为9.0%，比2020年的8.5%有所提升，也高于上半年的8.3%。
三道红线看，剔除预收款后的资产负债率约为75.8%，净负债率35.4%，现金短债比为1.04。
对比2021年中期，前两个指标有下降（2021年中期分别为79.3%、56.1%），但非限制现金对短债的覆盖有所变弱（2021年中期为1.2倍），仍为“黄档”房企。
从主要财务数据看，和大多数民营房企一样，中梁控股也存在着短债压力。
据年报，2022年中梁控股还有两笔美元债将到期，合计未偿本金为7.5亿美元，约合人民币48亿元。
2022年7月票据，未还本金4.5亿美元，票面利率为9.5%；
2022年5月票据，未还本金3.0亿美元，票面利率为8.5%；
多家媒体报道还有一笔票面利率为11.0%的1.5亿美元债，将于2022年8月到期，但是在中梁控股2021年报中没有这笔，也有可能是最终未发行。
在民企境外债再融资难以为继、楼市销售回暖仍需假以时日的行业大势下，中梁控股如何应对5月及7月到期的美元债，也需继续观察。
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三位总裁离职的疑虑
与2021年度业绩发布伴随，市场传闻中梁有三位区域总裁同时离职，分别是山东区域总裁齐小创、浙江区域总裁魏光洲、粤港澳区域总裁顾继伟。
业内对三位总裁的离职颇有疑虑。因为从履历背景看，都是服务中梁的老人。
齐小创在中梁服务超7年，去年下半年担任中梁山东区域集团总裁，前为中梁集团投发中心助理总裁，是中梁投资体系的创始老将；
70后的魏光洲，在中梁服务超10年，是中梁创始高管之一；
顾继伟在中梁服务超7年，曾任中梁地产浙广区域集团总裁、北区公司董事长，也是中梁的重臣老将。
且浙江区域是2021年销售和新增拿地重点区域，山东省也是2021年拿地重点省份，粤港澳大湾区市场也是中梁非常看重的区域。
从2021年报数据看，销售方面，2021年浙江区域下辖的杭州及温州，分别以超130亿和140亿元的合约销售额位列前两位，助力长三角合约销售占比高至52.2%；
来源：中梁控股2021年报
山东区域所在的环渤海合约销售占比为10.7%，其中青岛销售额最高，但仅约为32亿，不如人意；粤港澳区域所在的珠三角合约销售占比为2.8%，也比较低。
而从新增拿地上看，在2021年526亿元的买地投资中，仍以三线城市为主，占比约51%，二线城市占比约22%，四线城市占比约10%；
分经济区看，长三角占比54%，环渤海占比13%，珠三角占比7%。位列靠前的省份为浙江、江苏、安徽和山东。
众所周知，中梁和碧桂园一样，有跟投机制。
有投拓出身的业内人士和红姐交流时表示：“跟投捆绑了职业经理人的身家性命，早跑，早全身而退。”
在他看来，这或许也意味着，三位区域总对中梁新增土储未来的盈利前景并不看好，“跟投是有杠杆的，搞不好甚至会侵蚀本金。”
在红姐看来，跟投机制是把“双刃剑”。
对于房企来讲，包括中梁乃至碧桂园，在遭遇行业持续下行时，是其仍能保持相对稳健的“良药”，因为有跟投，区域总们拿地时会“三思”，保证投资质量。
但是对于职业经理人来讲，在行业持续下行时，如果个人操盘能力抵不过行业大势，那么加了杠杆的跟投，更可能变成亏钱的“毒药”。
作为一家也曾被打上“激进”烙印的民营房企，中梁会如何应对三位区域总同时离职的局面？如何应对将于5月和7月到期的美元公开债？
让我们继续保持观察吧！
来源：地产锐观察