“ 刚被两只医药股榨干了资金，物业股又来搞突袭，你还有资金申购吗？:P”
1. 新股简介
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金融街物业于1994年成立，以北京金融街区域的物业管理服务为起点，经过25年多的发展，已经成为一家综合物业管理公司，主要为国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。随着业务不断扩张，物业管理服务涵盖住宅、医院、学校等多个物业类别。
截至2019年9月30日，金融街物业在中国拥有11家附属公司及37家分支机构，物业管理项目共137个，涉及在管建筑面积合共约1900万平方米，其中42.1%位于北京地区，在京津冀物业服务百强企业中排名前四。近三年在中国物业服务百强企业的排名从第20位升至16位。
物业服务百强排名参考对比：
建业新生活（第12位） $建业新生活(09983)$
保利物业（第3位） $保利物业(06049)$
兴业物联（60位） $兴业物联(09916)$
2. 招股书简析
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a. 毛利率低于同业水准。2017年-2018年及2019年9月，金融街物业综合毛利率分别为19.2%、18.5%、20.5%，整体保持在20%左右的水平。根据2019年中报数据，金融街物业的毛利率与绿城服务、中海物业同一梯队排在末尾。
b. 第三方项目占比逐渐提高，业绩依然大部分依赖于母集团。
2017-2018年，金融街物业来自金融街联署集团的项目面积占比分别为63.5%、62.3%，第三方项目占比分别为36.5%、37.7%。截止2019年9月，金融街物业在管建筑面积1900平方米，其中59.3%来自金融街集团，40.7%来自独立第三方项目。
尽管第三方项目占比逐渐提高，但其收入占比维持在一个不高的占比。2019年9月公司实现营业收入6.8亿元，其中来自金融街集团和第三方项目收入比例分别为83.9%、16.1%。对比之下，公司来自集团的面积占比逐步降低，但是收入占比仍超八成。
c. 业绩稳步增长，资产负债率低，现金流稳健。
财务方面，随着在管建筑面积扩大，金融街物业的业绩也在稳步增长。收入由2017年的7.57亿元人民币(单位下同)增长15.7%至2018年的8.75亿元，2019年前9个月为6.91亿元，同比增长12.8%。
溢利由2017年的8270万元增长10.7%至2018年的9150万元，2019年前9个月同比增长37.4%至8690万元。对应期内净利润率分别为10.9%、10.5%、12.6%。
值得注意的是，截至2019年前三季度，公司的资产负债率为61%，较2017-2018年水平下降，且在物管行业中处于相对较低水平;从债务结构来看，流动负债占九成以上，长期负债压力较小，与物管行业普遍的债务结构类似，公司的流动比率较健康，由2018年的1.35上升至2019年前9个月的1.58，短期偿债能力提高。
公司现金流稳健，2017、2018年经营活动所得现金净额分别为9880.7万元、1.11亿元，2019年前9个月为5368.2万元。截至2019年9月末，现金及现金等价物约为5.33亿元，充足的在手现金为潜在的收并购奠定基础。
3. 综合评估
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市值：绿鞋之后28亿市值，属于中市值
估值水平：22，估值合理，不贵
行业：物业管理
看一下上面的表，19年来，物业股上市，总共有12只，只有时代邻里破发了，上涨概率91.67%。首日平均涨幅16.49%。
保荐人：国泰君安
就最近的20个保荐项目来看，业绩还不错，上涨12只，4只平盘，4只下跌。上涨概率60%。
4. 中签率预估
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货很少，即使回拨50%之后，公开发售也才4万5千手。不过估计大家都没钱了吧，预估10万人认购，中签率在3%-5%。 这只是粗略估计，后面根据热度调整预估。
5. 本人操作计划
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注意成本！目前计划全力全账户现金一手申购。后面也会根据申购热度以及其他因素进行调整。